Сегодня про «обманутых дольщиков» не слышал разве что ленивый, абсолютно не отслеживающий новости и живущий в глухой сибирской тайге человек. До остальных граждан нашей необъятной Родины это словосочетание наверняка доходило в том или ином контексте. Увы, по большей части, негативном. Что интересно – в самом по себе долевом строительстве нет ничего плохого. Считается, что оно появилось ещё в середине 80-х годов в Аргентине, которая на тот момент находилась в глубоком экономическом кризисе. Несмотря на это, с помощью новой программы удалось не только аккумулировать деньги населения (и тем самым поддержать строительную отрасль), но и значительно увеличить количество собственников жилья. Положительный аргентинский опыт быстро прижился в Латинской Америке, потом перекочевал в Европу и, в конце концов, дошёл до России. Где, по традиции, оброс эндемичными признаками. Опять же, преимущественно отрицательными. Дошло до того, что «обманутых дольщиков» стали считать печальным символом нашего времени. Между тем, давно известно: где массовое недовольство граждан – там широкое поле для деятельности политиков.
Ярославская область не стала исключением. Уже не первый год дольщиков пытаются «окучивать» (да простят нас за этот садово-огородный термин) представители самых разных политических сил. По весне с участниками долевого строительства встречался Илья Осипов. А 18 апреля проблема стала предметом отдельного разговора депутатов-единороссов в Госдуме. Разумеется, с подробным освещением в СМИ. Давно и активно взаимодействуют с дольщиками и ярославские коммунисты, предпочитающие разные методы работы вплоть до митингов и пикетов. Впрочем, методика не столь важна. Как говорится, каждому своё. Главное - в другом. Политиков нередко упрекают в том, что «прислонившись» к проблеме дольщиков, они зарабатывают собственные «очки» в публичном пространстве. Грубо говоря – «пиарятся» на чужой беде. Зачастую подобные «шпильки» вставляют их же коллеги из противоположного лагеря. Не будем оценивать справедливость и правомерность таких упрёков. Тем более, что проблема «обманутых дольщиков» и без того оставляет ряд немых вопросов, на которые хотелось бы найти ответ. Насколько велик масштаб бедствия? В состоянии ли власти реально помочь обманутым дольщикам? И можно ли в принципе справиться со злом, которое несёт в себе долевое строительство? Попытаемся разобраться.
Масштаб проблемы
Начнём, так сказать, с количественных характеристик. Если брать общероссийские данные, то только за последний год количество обманутых дольщиков увеличилось на 20%. Без жилья осталось более 80 тысяч человек. По стране оказались «заморожены» 800 строек. Впечатляет. Особенно если помнить про то, что за каждой вставшей стройкой кроются десятки, а то и сотни живых людей и километры истрёпанных нервов. Но это общие цифры. А что с конкретикой? А вот что. Единственным официальным документом, который позволяет вести учёт обманутых дольщиков, является специальный реестр. Его заполняют по типовой форме в каждом регионе. А сводные данные передаются в Минстрой России. Но при кажущейся универсальности, такой реестр не даёт точной картины. Дело в том, что включение туда проходит по заявительному принципу. То есть является делом добровольным. Хочет «обманутый дольщик» официально состоять на учёте - пишет бумагу. Не хочет – не пишет. При этом, отсутствие той или иной фамилии в реестре не означает, что власти махнут на этого человека рукой и не станут заниматься его проблемой. Как правило, на контроле в любом случае находятся все проблемные дома. Но об этом чуть позже. Пока что нас интересует сухая статистика. Которая говорит нам, что к началу нынешнего лета в реестре граждан, чьи права были нарушены, значились 255 жителей Ярославской области. Информация взята с сайта регионального департамента государственного жилищного надзора.
Если сравнить эти цифры с данными наших соседей, ситуация будет сильно не в пользу Ярославля. Например, во Владимирской области в реестре значатся 40 человек. В Ивановской области – 47. В Тверской – порядка 100 (на конец 2015 года). С другой стороны, средняя зарплата ярославцев (а вместе с ней и возможность откладывать деньги на жильё) всегда была выше, чем в соседних регионах. Да и жилья у нас строили больше (по сравнению с некоторыми – в два с половиной раза). А практика говорит: где больше строят – там больше проблем. Этот своеобразный тренд, к сожалению, подтверждается данными по другим регионам. Так, в реестре Пермского края по последним данным значилось 298 «обманутых дольщиков». В Дагестане были указаны данные о 357 заявителях (несмотря на бедность региона, Махачкала является одним из лидеров по темпам застройки). Далее – по нарастающей. Омская область - 372. Нижегородская область – 441. Краснодарский край - 507. Ростовская область – 530. Саратовская область – 673. Московская область – 6256. Непростая ситуация складывается и в ряде других регионов: Новосибирске, Томске, Воронеже и других. Конечно, есть и исключения. Например, в Белгородской области, которая традиционно отличается большими объёмами строительства жилья, ситуация с «обманутыми дольщиками» относительно спокойная (хотя и в этом регионе они присутствуют). Но в целом тренд сохраняется. Чем «богаче» регион и чем больше в нём строек – тем выше количество пострадавших участников долевого строительства. Разумеется, понятие «богатства» в данном случае очень условно.
Но есть и другой момент. Сегодня в Ярославской области строят 328 многоквартирных домов с общим объёмом инвестиций порядка 30 миллиардов рублей. Проблемных объектов, состоящих на особом контроле органов власти, 18. Таким образом, их доля составляет около 5%. Много это или мало – вопрос сугубо оценочный и крайне субъективный. Но эксперты считают, что это цифра довольно объективно отражает тот риск, который в принципе существует в сфере долевого строительства. Вне зависимости от времени, места и текущих условий оного. Принимая во внимание все приведённые данные, подытожим. Проблема «обманутых дольщиков» не надумана и не высосана из пальца. Таких людей действительно немало. Во всяком случае, достаточно для того, чтобы не отмахиваться от них и не считать их беды несущественным частным вопросом. Даже несмотря на то, что доля «проблемных» домов в общем количестве остаётся весьма незначительной. А сама проблема «обманутых дольщиков» является обратной стороной повышенного спроса на жильё.
О границах полномочий и спасении утопающих
Теперь о том, может ли власть помочь «обманутым» дольщикам справиться со своей бедой? Тут начинается самое интересное. Основные вопросы долевого строительства регулируются федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он был принят в самом конце 2004 и начал действовать с 2005 года. Но вот ведь парадокс! За последние 11 лет ни этот закон, ни какой-то другой нормативный акт, так и не установил обязанность органов власти каким-либо образом решать проблемы обманутых дольщиков! Образно выражаясь: спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Оценивать такой подход можно по-разному. С точки зрения либерально-рыночной экономики он выглядит вполне логичным. Логика примерно такая. Участвуя в долевом строительстве, человек не приобретает готовое жильё, а лишь получает право его потребовать. Таким образом, он заранее идёт на серьёзный риск. И делает это добровольно. В здравом уме, твёрдой памяти, отдавая трезвый отчёт своим действиям. Он сам собирает всю необходимую информацию, сам выбирает строительную компанию и сам принимает итоговое решение. Государство не присутствует ни на одном из этапов этой цепочки. Так почему оно должно помогать?
С позиции социального государства рассуждать столь категорично не совсем правильно. Ведь причины, по которым «обычные» дольщики становятся «обманутыми», бывают разными. Нередко они носят объективных характер и не зависят от самих людей. В одних случаях участники долевого строительства натыкаются на мошенников, которые создают финансовые «пирамиды» и откровенно «кидают» людей. В других дома «замораживают» не по вине строительной компании, а из-за «внешних» факторов (того же кризиса). Опять же, далеко не все дольщики ищут выгоды и руководствуются принципом «урвать подешевле – перепродать подороже», и от того теряют бдительность. Многие выбирают застройщика очень тщательно. Но даже с «проверенными» фирмам не удаётся избежать трудностей. К примеру, среди ярославских проблемных объектов есть несколько домов компаний «Строитель Плюс» и «Ярстрой». Которые долгое время демонстрировали хорошие результаты работы и пользовались авторитетом. Или другой пример. За последний год нашу статистику серьёзно подпортили объекты «Ивановской ДСК» (дала не менее 20% новых «обманутых дольщиков»). Она входит в группу «СУ-155», о ситуации в которой ещё недавно говорили и писали все, кому не лень. Компания имела громадные объёмы и строила во многих регионах страны. Так что проблемы с её домами вряд ли можно списать на поверхностный подход отдельных дольщиков или страсть к дешёвым «квадратам». Поскольку они приобрели общероссийский масштаб.
Тем не менее, на федеральном уровне продолжают исповедовать отстранённый подход. А поскольку проблема остаётся, решать вопросы достройки «проблемных» домов приходится на местах. Но вся штука в том, что инструментарий региональной и муниципальной власти тоже крайне ограничен. Судите сами. Сейчас существует три варианта достройки. Первый - принудительная передача строительной площадки ЖСК или иному лицу. Этот путь достаточно непростой и длительный. Передать объекты можно только в судебном порядке. А решения Фемиды приходится ждать несколько лет. Тем не менее, в Ярославской области есть несколько примеров дольщиков, которые выбрали этот способ и успешно дошли до конца. Второй путь - обращение по взысканию залога. В начале строительства дольщики всегда получают в залог стройплощадку и сам объект. В случае проблем они могут через суд продать всё это с торгов и поделить вырученные деньги. Но это выгодно только, если дом находится в высокой стадии готовности, а самих дольщиков немного. В остальных случаях такой путь неприемлем. Ибо вряд ли кто-то захочет покупать проблемный объект на стадии фундамента. Третий путь – добровольная передача стройплощадки добросовестному застройщику. В своё время компании, которые соглашались достраивать проблемные дома, даже получали в качестве «бонуса» дополнительные земельные участки. Регионы могли распределять их по своему праву и активно этим пользовались. Но несколько лет назад федералы внесли изменения в Земельный кодекс и прикрыли эту лавочку. Тем самым, лишив «обманутых дольщиков» действенной меры государственной поддержки.
Как видно, во всех указанных случаях роль государства сводится лишь к надзорным, организационным и консультационным функциями. Без полномочий, прописанных на федеральном уровне, у регионов и муниципалов почти не остаётся возможности повлиять на решение проблемы. Пока всё решается через суд, обращаться туда должны сами пострадавшие дольщики. Писать заявления о включении в реестр - тоже. Между тем, без малого 1200 дольщиков ярославских проблемных домов не спешат это делать. Почему – остаётся только гадать! Но этот камень – уже в огород самих участников долевого строительства. Ибо здесь государство точно не поможет.
Как «убить дракона»?
Несмотря на всё сказанное выше, проблема «обманутых дольщиков» ярославского региона всё-таки решается. За последние пять лет в эксплуатацию ввели 21 проблемный дом. Квартиры получили 4506 дольщиков. «Дожимать» проблемные дома удаётся благодаря совместной работе региональных властей, муниципалов и наиболее активных и продвинутых участников долевого строительства. Возможно, кому-то это покажется удивительным и даже странным (а радикальная оппозиция и вовсе ударится в истерику), но в данном случае нормальное взаимодействие власти и общества действительно возможно. Да, всё происходит не быстро и не просто, «завалы» разбирают по каждому конкретному случаю! Но результат есть. О чём свидетельствуют приведённые выше цифры. Кстати, с 2011 года количество завершившихся строек постоянно растёт. Если в начале удавалось сдать чуть более пятисот «проблемных» квартир, то за прошлый год – уже почти тысячу. В 2016-м работа продолжится. В планах – сдача 9 домов. А это ещё без малого 1100 квартир. При отсутствии достаточных полномочий это всё-таки немало.
Кроме того, в регионах наработан целый ряд предложений по совершенствованию законодательства в сфере долевого строительства. Например, в Правительстве Московской области уже подготовили соответствующие поправки, которые предлагают закрепить на федеральном уровне порядок принудительной смены недобросовестного застройщика. Повторимся, сейчас отобрать земельный участок или «замороженный» дом можно только через суд. В итоге процедура затягивается на безбожно долгий срок. Кроме того, регионы настаивают на восстановлении права предоставлять земельные участки в качестве компенсации для достройки «проблемных» объектов. Среди других предложений – увеличение срока получения дольщиком страховой выплаты до 5 лет (сейчас 2 года) и закрепление в отчётах застройщика информации о заключенных договорах страхования ответственности. По мнению специалистов, эти меры будут весьма действенными. И позволят государству оказывать дольщикам реальную помощь на законных основаниях. Некоторые предложения уже внесены в Госдуму РФ, некоторые подготовят к началу осени. Так что после выборов новый парламент начнёт работу с их рассмотрения.
В любом случае, предложения по изменению законодательства и ежедневная работа с конкретными объектами выглядят куда более эффективно, нежели митинги. Более того – иногда акции протеста наоборот усугубляют ситуацию. Они понижают привлекательность проекта, создают негативный имидж. И новый застройщик десять раз придумает, прежде чем за него взяться. Конечно, по Конституции людям положена свобода собраний, шествий, демонстраций и так далее. И никто не собирается лишать их этого права. Вот только на решение проблемы это практически не повлияет. Вопрос – стоит ли игра свеч? И есть ли смысл втягиваться в локальную «гражданскую войну» за чьи-то интересы? Вопрос риторический. Пусть каждый ответит на него сам.
ГЕОРГИЙ ГРОМОВ
