Item Item Item
О проекте Команда Звонковый центр Новости Контакты
gbEng

08.02.2018
Ярославль
1067
ТЯЖЁЛАЯ ДОЛЯ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Проблема долевого строительства до сих пор остается одной самых сложных и непредсказуемых. В России до 80% нового жилья строится с помощью "долевки". Но с ней постоянно возникают проблемы - застройщики, не рассчитав свои силы, оставляют один на один с проблемой участников долевого строительства. Формально государство не остается в стороне - ищет новых инвесторов, пытается решить проблему в режиме ручного управления. И даже в итоге предложило вообще отказаться от долевого строительства как вида инвестирования в жилье. Ну чтобы проблем с "долевкой" не было. Совсем. Но что государство предлагает взамен? По сути только одно - повышение цен.
ТЯЖЁЛАЯ ДОЛЯ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Сегодня мы коснёмся одной из самых сложных тем – долевого строительства. Сложной потому, что указанное явление само по себе является многогранным, неоднозначным и противоречивым. С одной стороны, количество «проблемных» домов (где есть обманутые дольщики) по статистике в среднем не превышает 5%. Вроде бы, небольшая цифра. Неизбежная погрешность, характерная для любого бизнеса. К тому же, времена Советского Союза давно прошли. Все мы живём в условиях победившего капитализма и рыночной экономики. А она диктует свои суровые условия, согласно которым дольщик в обмен на обещание более дешёвого квадратного метра несет все риски практически наравне с застройщиком. Ежели что-то пошло не так – извини, не повезло. С другой стороны, наше государство называет себя социальным (и пока что является таковым по Конституции). И просто так бросать дольщиков на произвол судьбы – это не наш метод. Где гуманизм, как сказал бы герой Алексея Смирнова в известной комедии Леонида Гайдая. Митинг дольщиков (1).jpgТем более, что их армия в абсолютных цифрах по стране не так уж мала: по официальным данным на конец 2017 года – порядка 40 тысяч, по неофициальным – в 3-4 раза больше. Иметь столько протестного электората – непозволительная роскошь для элиты. Поэтому по мере сил гражданам оказывается помощь, которая приносит свои плоды. При этом, полномочия властей весьма ограничены (повторимся, это всё-таки бизнес-процесс), а процедуры поддержки и защиты до конца не урегулированы законодательством (хотя определённые разумные меры, безусловно, принимаются). Все это оставляет почву для недовольства. Которое по законам жанра активно используется оппозиционными силами. Вот такое сложное уравнение со многими неизвестными. И на федеральном уровне, и в каждом конкретном регионе его решают по-своему. От того, каким окажется ответ, волей-неволей будут судить об эффективности работы власти. В том числе в Ярославской области.

 

Масштаб работы

Проблемами обманутых дольщиков в нашем регионе занимаются давно. Да, не всё получается быстро и безболезненно. К сожалению, некоторые дольщики ждут новоселья более 10 лет. Притом, на отдельных объектах проблемы возникают как с застройщиками, так и с конкурсными управляющими. Но и случаи с долгостроями тоже разные – с банкротствами, уголовными делами и даже международным розыском. Потому на распутывание клубка уходит ни один год. Впрочем, недовольные остаются в любом случае (ибо своя рубашка ближе к телу, и каждый ждёт решения собственной проблемы). 

Миронов и дольщики.jpgСправедливости ради стоит отметить, что с приходом в область Дмитрия Миронова проблемы дольщиков начали решаться быстрее. И если сначала речь шла преимущественно о домах «Ивановской ДСК» («дочка» компании «СУ-155»), с которыми разбирались на федеральном уровне с привлечением соответствующих административных и финансовых ресурсов (притом, работа началась ещё при Сергее Ястребове), то потом дело пошло и с «ярославскими» долгостроями. Это не реверанс в адрес власти, а объективная статистика. В 2016 году в области сдали два проблемных дома. Новоселье справили без малого 300 человек. В 2017 завершённых строек было уже 16, а осчастливить удалось 1264 дольщика. Вместе с тем, до окончательного решения проблемы ещё далеко.

         По информации прокурора области Дмитрия Попова, на начало 2018 года в региональном реестре пострадавших граждан значилось 488 обманутых дольщиков. В реальности их значительно больше. Во-первых, потому что включение в указанный список носит заявительный характер. Во-вторых, потому что из-за определённых нормативных требований заносят в него не всех. К тому же, количество квартир в долгострое далеко не всегда совпадает с числом договоров долевого участия. Поэтому вывод абсолютно точной цифры представляется затруднительным. По состоянию на весну прошлого года количество обманутых дольщиков оценивали примерно в 2,6 тысяч человек. Сейчас оно сократилось. Но всё равно остаётся большим. В настоящий момент на особом контроле находятся более 20 домов (у одного застройщика есть по несколько объектов). В сводном виде они представлены в таблице (по данным из открытых источников и информации инициативных групп участников долевого строительства).

   Таблица. Проблемные объекты долевого строительства в Ярославской области. 

№ п.п.

Объекты

Адрес

Количество квартир

Стадия реализации

1

Группа секционных домов ООО «Жилстрой»

Ярославль, Заволжский район, в районе улиц Саукова и Папанина

235 квартир

В конце декабря введена одна секция из 5, решена проблема 40 дольщиков. Найден инвестор. Подписано соглашение с Правительством области. Ожидается утверждение плана-графика завершения объекта.

2

Дом ООО «Ярстройпроект»

 

Ярославль, Дзержинский район, 12 микрорайон, строение 8

89 квартир

Подписано соглашение между инвестором и Правительством области. Прорабатывается вопрос предоставления дольщикам квартир в других домах (достройка объекта обойдётся дороже).

3

Дом ООО

«ИСК «Яр групп-строй»

 

Ярославский район, деревня Кузнечиха, в районе улицы Нефтяников, строение 2

130 квартир

Создан ЖСК. Найден инвестор. Подписано соглашение с Правительством области. В конце января строители вышли на площадку.

4

Дом ООО «Стройбизнесинвест»

 

Ярославль, Фрунзенский район, улица Новоселковская

196 квартир

Найден инвестор, подписано соглашение с Правительством области. Ведутся строительно-монтажные работы. Планируемый срок ввода в эксплуатацию – декабрь 2018 года.

5

Два строения ОАО «Ивановская ДСК»

 

Ярославль, Фрунзенский район, микрорайон Дядьково

Литера 4 – 201 квартира

Возведено 11 этажей. Планируемый срок ввода в эксплуатацию – август 2018.

Литера 42 – 84 квартиры

Возведено 12 этажей. Планируемый срок ввода в эксплуатацию – июль 2018. В обоих случаях строительство завершается при поддержке ПАО «Российский капитал». Проект курируется на уровне Министерства строительства РФ.

6

Дом ООО «МегаСтрой»

Ярославль, Фрунзенский район, в районе улиц Лётной и Жуковского

247 квартир

Найден инвестор. Подготовлен проект соглашения с Правительством области. После переработки ПСД будет представлен план-график строительных работ.

7

Дома ООО «Кладезь»

Ярославль, Фрунзенский район, посёлок Сокол, три строения

213 квартир

Найден инвестор. Готовится подписание соглашения между инвестором и Правительством области. Прорабатывается вопрос предоставления дольщикам квартир в других домах.

8

Дом ООО СК «Апрель»

Ярославский район, деревня Кузнечиха, два строения

180 квартир

Найден инвестор. Владелец земельных участков отказывается предоставить их новому застройщику. Ведутся переговоры на уровне Правительства области.

9

Дома ООО

«Руфстайлконстракшен»

 

Ярославский район, деревня Липовицы, три строения

102 квартиры

Завершение строительства инвестором при уступке долга перед ПАО «Сбербанк России». Банк проведёт аукцион по продаже проекта. Имеется несколько потенциальных инвесторов.

10

Дом ООО «Версаль»

 

Ярославский район, посёлок Заволжье

42 квартиры

Прорабатывается вопрос предоставления дольщикам квартир в другом доме

11

Дом ООО «Позитив»

Ярославль, Фрунзенский район, проспект Фрунзе, рядом с домом 77

236 квартир

Создан ЖСК. Отсутствует единая структура участников долевого строительства. Идет поиск инвестора. Органами власти предлагается через суд наложить обеспечительные меры на сделки с имуществом.

12

Дом ООО «Строитель плюс»

 

Ярославль, Заволжский район, проспект Машиностроителей

144 квартиры

Внешним управляющим и инициативной группой дольщиков рассматривается возможность достройки после передачи судом стройплощадки ЖСК (новому застройщику). Проведены переговоры о проведении аукционных процедур по оценке и продаже актива. Продолжается работа с конкурсным управляющим (в том числе по обеспечению охраны и подаче электроснабжения на площадку).

13

Дома ООО «Альянс»

 

 

Ярославский район, посёлок Красный бор, три строения

262 квартиры

Предполагается завершение строительства жилых домов за счет предоставления в субаренду земельного участка. Инициирована процедура смены конкурсного управляющего.

14

Дом ООО «ИСК «Яр групп-строй»

 

Ярославский район, деревня Кузнечиха, в районе улицы Нефтяников, строение 3

36 квартир

Найден потенциальный инвестор, но застройщик не оформляет необходимые документы. Ведутся переговоры на уровне Правительства области

 

         Как видно из таблицы, по каждому дому складывается своя ситуация. Тем не менее, их можно объединить в несколько условных групп. По 4 домам (номера 1-4 в таблице) подписано соглашение между инвестором и региональной властью. Притом, на две площадки (второе строение ООО «ИСК «Яр групп-строй» в Кузнечихе и дом ООО «Стройбизнесинвест» во Фрунзенском районе Ярославля, выделены синим цветом) уже вышли строители. Эти здания запланированы к вводу в эксплуатацию до декабря 2018 года. Работы ведутся и на двух объектах «Ивановской ДСК» в Дядьково (номер 5 в таблице, выделены синим цветом). Но к ним, как было отмечено выше, подход особый. Ибо дольщики названной компании, равно как и непосредственные участники долевого строительства компании «СУ-155», оказались разбросаны по многим субъектам в слишком большом количестве. Дома указанного застройщика курируются на уровне Министерства строительства РФ, а работы ведутся при поддержке банка «Российский капитал». Объекты планируют завершить в июле-августе текущего года.

        Фрунзе 77 (Позитив) - вид 1.jpgПо двум зданиям (номера 6-7 в таблице, выделены зелёным цветом) по состоянию на январь были подготовлены проекты соглашений. Хочется верить, что в данном случае достройка станет делом обозримого будущего. Наконец, ещё по нескольким объектам найдены инвесторы, но бумаги пока не подписаны. Наконец, примерно по 5 домам ситуация продолжает оставаться неразрешённой. Наиболее трудными являются: здания ООО «Альянс» в Ярославском районе (один из самых старых долгостроев - строительство началось ещё в 2007 году); дом ООО «Позитив» на проспекте Фрунзе (участок под застройку также был выделен более 10 лет назад); дом ООО «Строитель плюс» в Заволжском районе областного центра (по плану его должны были сдать в 2013 году). Как видно из таблицы, все указанные объекты являются ещё и одними из самых крупных.

         Определённую классификацию можно провести и по способам решения проблем обманутых дольщиков. Среди таких способов можно назвать: федеральную поддержку (в случае с «Ивановской ДСК»), аукционы с участием банковских структур (например, в случае с объектами ООО «Руфстайлконстракшен»), предоставление гражданам новых квартир в других домах (объекты ООО «Версаль», ООО «Ярстройпроект», частично – ООО «Кладезь»), инвестиционные проекты новых застройщиков (достройка объектов ООО «Жилстрой», ООО «Стройбизнесинвест», ООО «МегаСтрой» и ряд других).

 

Что говорит власть и чем отвечает оппозиция?

         Власти регулярно предпринимают попытки регламентировать вопросы долевого строительства. Стоит назвать и «рамочный» 214-й федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», регулирующий данную отрасль (действует ещё с конца 2004 года), и 218-й федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…» (появившийся уже в 2017 году). 

Ткаченко и дольщики.JPGКроме того, Правительство и Госдума постоянно выступают инициаторами всевозможных поправок. Например, прошлой осенью был создан «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства». По замыслу законодателей, он должен помогать завершать строительство или возмещать дольщикам вложенные средства, если сам застройщик обанкротился. А в конце января уже нынешнего года депутаты федерального парламента одобрили очередные изменения, предусматривающие дополнительные требования к деятельности  строительных организаций и создание единой базы данных. Также поправки обязывают согласовывать кандидатуры руководителей региональных контролирующих органов в сфере долевого строительства на уровне Минстроя РФ (в Ярославской области данным органом является инспекция государственного строительного надзора). Пока изменения приняты только в первом чтении. Но сомнений в их скором окончательном утверждении нет.

      Свои меры принимают и на уровне регионов. В апреле прошлого года Ярославская областная Дума приняла целый пакет законов, направленных на решение проблем обманутых дольщиков. Теперь инвесторам, готовым достроить проблемные дома, будут давать земельные участки без торгов. К слову, аналогичная норма уже действовала в области несколько лет назад. Тогда с помощью подобного механизма удалось ввести шесть долгостроев. Положительный пример уже есть и по новому закону (застройщик дома по улице Сосновой в Ярославле). Кроме того, землю под ИЖС теперь можно давать и непосредственно дольщикам. В случае использования данной меры поддержки они получают земельный надел и исключаются из реестра. 

       

Проектное финансирование.png

  Все эти вещи, безусловно, важные. Но, скажем так, точечные. А как ликвидировать проблему в целом, на корню? Есть ли какие-то меры? Терпение, спокойствие, сейчас они появятся… Ещё осенью Президент Владимир Путин поручил ответственным лицам проработать вопрос о замене самого механизма долевого строительства (договоров долевого участия, ДДУ) на так называемое проектное финансирование (прежде всего – за счёт особого банковского кредитования). 21 декабря 2017 года была утверждена, как это модно говорить, «дорожная карта» проекта. Его намерены реализовать в три этапа. А в целом переход на новую систему должен завершиться в 2020 году. Если всё пройдёт как надо, то в обозримой перспективе девелоперы не смогут привлекать средства дольщиков на нужды строительства, а работы фактически будут финансироваться банками. Идеологию проекта в интервью «РБК-Недвижимость» несколько месяцев назад озвучил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень: «Граждане не будут рисковать своими средствами, а приобретать уже построенное жилье, которое сразу можно оформить в собственность. Но при этом нужно сделать так, чтобы цена за квадратный метр не стала заоблачной, а банки были готовы давать кредиты под щадящие проценты».

         Откровенно говоря, пока такая перспектива выглядит сказочно. Конечно, подобная практика не первый день работает за рубежом. Но, как известно, что русскому хорошо – то немцу смерть. Только в данном случае – наоборот. Выгода для граждан и государства, безусловно, понятна. Первые избавятся от рисков остаться без крыши над головой, второе – от необходимости решать возникшие проблемы в ручном режиме. А вот ситуация со строителями и банками во многом непонятна. Тем более, что конкретный порядок их взаимодействия (а также участия в данном процессе конечных покупателей) ещё не озвучен. По данным того же «РБК», сегодня за счет средств участников долевого строительства финансируется около 80% всего возводимого в России жилья. По состоянию на третий квартал 2017 года зарегистрировано около 1,1 миллиона действующих ДДУ. А инвестиции частных лиц в жилищное строительство составляют порядка 3,5 триллионов «целковых». Смогут ли банки заместить столь существенный объём средств? И если смогут, то в какие сроки? И на каких условиях? А самое главное – сколько при этом будет стоить 1 квадратный метр жилья? Ряд застройщиков уже сейчас высказывает серьёзные опасения, что новая система приведёт к увеличению стоимости квартир. И, пожалуй, эти страхи нельзя назвать беспочвенными. Согласитесь, когда те же проценты по ипотеке у нас в разы выше, чем за границей, кивать на опыт иностранных государств не совсем корректно.

         Плакат Строитель Плюс.jpgПока что власти не дают исчерпывающих ответов на указанные вопросы. А долевое строительство продолжает вестись по старым правилам. Недобросовестные застройщики оставляют на улице тысячи граждан. Которые автоматически пополняют ряды протестного электората. Что играет на руку оппозиционным силам. Часто люди сами обращаются к ним за помощью, потеряв веру в эффективность государственной машины. К примеру, в Ярославской области системную работу на этом фронте ведёт КПРФ. Практически все их митинги или пикеты за последние годы в той или иной степени не обходятся без лозунгов в поддержку обманутых дольщиков. А в составе инициативных групп имеются «свои» активисты. Возможно, где-то ситуация подогревается искусственно. Но в отдельных случаях масштаб проблемы не стоит преуменьшать. Для властей ситуация усугубляется тем, что в своё время отдельные стройки были поддержаны на государственном уровне. Например, тот же дом компании «Апрель» в Кузнечихе. Его делали по программе «Жильё для российской семьи». А застройщика отбирали в структурах областного Правительства. 

Дом на улице Суркова в Рыбинске.jpgПрактически аналогичная ситуация сложилась в Рыбинске при строительстве дома на улице Суркова, хотя её почему-то не сильно афишируют. На хорошем счету была и фирма «Строитель Плюс», проект которой даже представляли Президенту, и «Руфстайлконстракшен», и ряд других компаний. Сегодня их объекты значатся в числе «проблемных». Кроме того, есть ещё один скользкий момент, не до конца отрегулированный законодательством. Имеются случаи, когда «кинувший» людей застройщик, так и не решив свои проблемы, спокойно выходил на новые строительные площадки (разумеется, пройдя ряд юридических процедур). Что является вопиющей практикой не только с правовой, но и с морально-этической точки зрения. Хочется верить, что перераспределение полномочий по выдаче разрешений на строительство с местного на региональный уровень (запущенное с 1 января) поможет снять остроту данной проблемы.

         Одним словом, проблема долевого строительства в нашей стране вообще и Ярославской области в частности продолжает оставаться одной из самых острых. Кто-то даже окрестил её третьей российской бедой. Безусловно, дело не стоит на месте. И проблемы решаются. Но это происходит скорее в ручном режиме. А от власти ждут всё-таки системных решений. Имеющихся законодательных механизмов, судя по всему, не вполне достаточно. Нужны дополнительные меры. И чем скорее – тем лучше. В противном случае не стоит удивляться, что граждане будут терять доверие к власти и вставать под знамёна оппозиции.

 

ВИКТОР ПАРФЁНОВ

Опрос
В регионы Центральной России, в т. ч. в Ярославскую область, стали ввозить мусор из Москвы и Московской области. Считаете ли Вы такое решение региональных администраций правильным?