Всё же удивительная вещь – статистика. Порой достаточно показать какую-нибудь большую цифру под нужным углом – и сразу же будет создан эффект успеха. Судя по всему, именно такого результата ожидали официальные лица Ярославской области, опубликовав на днях свежие данные о вводе жилья. Согласно которым, за первое полугодие 2024 года на территории региона построили около 500 тысяч квадратных метров жилых помещений. Данный результат даёт нам седьмое место в ЦФО и позволяет предположить, что в конце года мы получим около 1 миллиона «квадратов». Вроде бы, рекорд. Но рекорды тоже бывают разные. И реальность такова, что никаких особых поводов для радости вовсе нет. Население Ярославля и области продолжает сокращаться. Ставки по кредитам, напротив, только растут (тем более, что льготная ипотека отменена). Как и стоимость квадратного метра, которая даже в домах эконом-класса в глубоко спальных районах сегодня достигает поистине невероятных размеров в 110-120, а то и 150 тысяч рублей. Поэтому зачем и для кого мы строим (по крайней мере, в таком количестве) – большой вопрос. Тем более, что, по данным «РБК Недвижимость», к началу второго полугодия 2024 года непроданным остаётся 67% всего строящегося в России жилья. Вдвойне угнетает, что строительство домов у нас идёт почти без привязки к обновлению инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Что создаёт колоссальный рост нагрузки на имеющиеся школы, детские сады, поликлиники, дороги и коммунальные сети. Это – тупиковый путь, который не приведёт ни к чему хорошему. В итоге жилищное строительство в Ярославской области подобно воздушному шару: с виду всё красиво и масштабно, а внутри – пустота. А рекордный «строительный бум» существует больше для отчётности, фактически оборачиваясь «пшиком».
Внимательно проанализировав ситуацию на рынке жилищного строительства Ярославской области, сложившуюся на текущий момент, стоит отметить ряд особенностей. Которые позволяют совершенно по-другому взглянуть на «бодрые» показатели официальных отчётов. Во-первых, из 500 тысяч квадратных метров жилых помещений (на самом деле, точная цифра – 490,7 тысячи), о которых было сказано выше, на долю многоквартирных домов приходится менее 200 тысяч. Всё остальное (порядка 300 тысяч) – индивидуальное жилищное строительство. Это 60%.
Притом, это соотношение уже приобретает характер тенденции. Скажем, по итогам четырёх месяцев 2024 года построено 133 тысячи квадратных метров жилья в многоквартирных домах, и 228 тысяч – в индивидуальных (более 63%). На федеральном уровне разница ещё больше. Согласно данным сервиса «ЦИАН», по итогам шести месяцев населением России возведено 37,9 миллиона (на 25% больше, чем в 1 полугодии 2023 года), а девелоперами – 15,5 миллиона «квадратов» (на 28% меньше). Соответственно, высокие объемы жилищного строительства гражданами и низкие застройщиками привели к перекосу в соотношении двух сегментов.
Если в предыдущие 5 лет на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) приходилось около 50-60% всего объема строительства, то в первом полугодии нынешнего года – уже 71%. В связи с этим, хочется спросить – а причём здесь органы власти? Ведь именно чиновники громче всех радуются новым вершинам в возведении жилья! Но в чём заключается их «весомый вклад» в успехи отрасли? На ум приходит, разве что, снижение пресловутых административных барьеров и ускорение выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию.
И это притом, что данная услуга, хотя и является формально бесплатной, всё равно влечёт за собой расходы для собственника. К примеру, в виде оплаты за выписку из ЕГРН или заказ технического плана у кадастрового инженера. Проекты застройщики разрабатывают самостоятельно. Землю берут в аренду. Деньги вкладывают тоже или свои, или привлечённые, но в подавляющем большинстве случае – опять-таки не бюджетные (кроме тех строителей, которые участвуют в государственных программах).
А уж количество «выпитой» нашими доблестными коммунальными монополистами (в массе своей, опять-таки государственными) и контролирующими органами «крови» в ходе обустройства и подключения инженерных сетей давно стало притчей во языцех. Так что здесь впору рассуждать не о том, чтобы государство помогло, а о том, чтобы не мешало. Тем более, что никакой особой помощи, как мы видим, в общем-то и нет!
Во-вторых, стоимость одного квадратного метра жилья (на первичном рынке) сегодня очень высока. Во всяком случае, в Ярославле. Возьмём конкретный пример одного из популярных и наиболее крупных жилых комплексов, расположенных во Фрунзенском районе в пределах улиц Академика Колмогорова и Лескова. Сегодня там уже построено порядка 10 домов, и микрорайон продолжает активно застраиваться. Конечно, официальный сайт застройщика содержит ряд предложений недвижимости, в которых цена одного «квадрата» колеблется в районе 100 тысяч рублей. Однако в массе своей диапазон составляет примерно от 107 до почти 170 тысяч рублей.
А в среднем колеблется в пределах 120-130 тысяч. И это притом, что заселение значительной части помещений планируется до сентября 2025-го, а то и вовсе до декабря 2026-го года. А квартиры на последних этажах в ряде случаев могут стоить даже дороже, чем «в середине» дома. В свою очередь, средняя заработная плата работников организаций в Ярославской области, по последним данным «Ярославльстата», составляет 64,2 тысячи рублей. Вот и получается, что «среднестатистическому» жителю региона, желающему приобрести квартиру в новостройке (притом, что новостройка – это, в общем-то, обычный многоэтажный дом в спальном районе), придётся выложить за один квадратный метр две месячные зарплаты.
И чтобы не пойти по миру, здесь есть только один путь – ипотека на 25-30 лет. Однако рост ключевой ставки приведёт и к неизбежному увеличению ставок по жилищным кредитам. Что, в свою очередь, сделает её куда менее доступной для граждан. В известной степени, это уже происходит. По информации главы аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга, за последние 6 месяцев 20 крупнейших банков выдали 681 тысячу жилищных кредитов на сумму 2,8 триллиона рублей. Это на 16% меньше, чем за такой же период 2023 года.Снижается и количество потенциальных получателей ипотеки. Население региона продолжает значительно сокращаться. Если в прошлом году нас было 1 миллион 194,6 тысячи, то сегодня – 1 миллион 187,5 тысячи человек. И это притом, что в 2019 году назад у нас проживало почти 1 миллион 260 тысяч. Итого минус 70 тысяч всего за пять лет. Сокращается и число жителей в самом Ярославле. В 2019 нас было почти 610 тысяч, в 2023 – 570,8 тысячи, в 2024 – 567,5 тысячи.
С такой демографической тенденцией в ближайшей перспективе мы станем классическим городом-полумиллионником. Однако всё равно продолжаем строить десятки и даже сотни тысяч квадратных метров жилья. Вопрос – для кого? Для переселенцев с регионов Севера (Архангельская и Вологодская области, Республика Коми)? Или для трудовых мигрантов, желающих здесь осесть? Однако и первых, и вторых явно недостаточно, чтобы «закрыть» имеющееся предложение на рынке жилья.
Просто потому, что сейчас наблюдается его перенасыщение. И это третья особенность, о которой мы хотели сказать. Как известно, с 1 июля в России завершилась программа льготной ипотеки с государственным участием под 8%, которая активно стимулировала продажи новостроек. Портал «РБК-Недвижимость» со ссылкой на данные Банка России отмечает, что её действие с 2020 года привело к перегреву в отрасли. Так, в первом квартале индикатор перегрева первичного рынка жилья в России достиг 15%. Для вторичного жилья этот показатель составил 1%.
Однако после окончания периода льготной ипотеки спрос на новостройки неминуемо просядет. По мнению экспертов – не менее, чем на 25%. А в некоторых проектах может упасть и на 50%. Недаром уже к началу второго полугодия 2024 года в российских новостройках остаются непроданными 76,9 миллиона квадратных метров жилых помещений. Или 67% всего строящегося в России жилья. При этом, часть спроса перетечет на вторичное жильё, поскольку оно более доступно по цене, а в сегменте новостроек надулся огромный ценовой пузырь. При таких трендах и властям, и застройщикам надо бы задуматься о последствиях. И главное здесь не обилие квадратных метров, а инфраструктура. Ведь в зоне вторичного жилья она значительно перегружена, а в ареале новостроек зачастую просто отсутствует. Дисбалансы только нарастают.
Отсутствие полноценной инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры – настоящий бич первичного рынка жилья в Ярославской области. Ответственные лица в высоких кабинетах отдают застройщикам, наверное, уже все возможные свободные участки под будущие «человейники» (включая те, где отродясь ничего даже не думали строить). Включая территории вдоль железной дороги, у промышленных предприятий, рядом с ЛЭП или в зоне возможного подтопления. Застройщики, в свою очередь, рисуют изумительные картинки, где вместо пустырей предстаёт город-сад, оснащённый буквально всем необходимым для жизни. Включая школы, детские сады и поликлиники.
Увы, на деле ничего этого не происходит. Завершив строительно-монтажные работы на объектах недвижимости, девелоперы отнюдь не спешат делать даже нормальные подъездные пути к своим домам (особенно это актуально в Ярославском районе). Не говоря уже про строительство социальных учреждений. Недаром на днях в Государственную Думу даже был внесен законопроект, который предусматривает обязательное строительство объектов инфраструктуры и объектов, предназначенных для обеспечения общественного порядка, в рамках программ комплексного развития территорий (КРТ).
Очень хотелось бы, чтобы этот документ был принят. Поскольку сейчас мы наблюдаем весьма неприглядную картину. Как известно, в том же Ярославле наиболее активное жилищное строительство идёт в трёх районах – Дзержинском, Заволжском и Фрунзенском. Вместе с тем, по данным регионального детского омбудсмена Михаила Крупина, доля школ, работающих с превышением проектной мощности (проще говоря, переполненных), там составляет 66%, 75% и 77% (соответственно). А в целом по городу требуется строительство 14 новых образовательных учреждений.
Вместе с тем, за четверть века в областном центре появились лишь две новые школы – на улице Чернопрудной в микрорайоне «Сокол» и на улице Пашуковской в Брагине. В общей сложности, они рассчитаны менее, чем на 2000 детей. В 2024 году должны были сдать ещё два учреждения – на Большой Фёдоровской и на Московском проспекте. Однако ввод обоих зданий перенесли на будущий сезон. Что неудивительно. Ибо готовность той же школы в Красноперекопском районе в середине июня составляла лишь 50%. Да и два вышеуказанных введённых объекта строили достаточно долго.
Правда, недавно была опубликована новость о том, что в мэрии, вроде как, задумались о строительстве ещё 7 школ. Однако пока речь идёт только о подготовке к разработке проектов, большинство из которых появятся не ранее 2026 года. Так что здесь всё «вилами по воде». Похожая ситуация и с нехваткой мест в детских садах. Чтобы решить вопрос (с учётом будущего жилищного строительства), в городе их необходимо построить также не менее 14. В первую очередь, дошкольные образовательные учреждения должны появиться в Дзержинском и Фрунзенском районах.
В частности, запланированы проекты строительства на улице Посохова в Красноперекопском районе, в микрорайонах № 13 и 15 Дзержинского района, на улице Доронина во Фрунзенском районе, в микрорайоне № 9 в Тверицах, а также на улице 1-й Островной в Заволжском районе. Однако между планированием решения вопроса и его реальным воплощением – огромная пропасть. Тем более, что за последние пару-тройку лет темпы ввода детских садов существенно упали.
Ещё печальнее – ситуация с объектами здравоохранения. Если не считать хирургический корпус областной онкологической больницы, то за последние годы в Ярославле построили только детскую поликлинику на Липовой горе. Правда, сейчас на Тутаевском шоссе строят ещё один корпус «Областной детской клинической больницы». Работы планируют завершить в мае следующего года. Хочется верить, что это поможет снять хотя бы часть нагрузки с существующих медучреждений. Зато затягивается появление новой взрослой поликлиники для жителей Фрунзенского района.
Напомним, что модульное здание в районе дома № 2 на улице Гоголя решили возвести в прошлом году, взамен закрытого аварийного, расположенного на Московском проспекте. Сделать это обещали к осени текущего года. Однако лишь в середине лета объявили торги. Теперь строение обещают сдать в декабре. А пациенты, меж тем, продолжают ездить за тридевять земель на Липовую гору. Раньше для этих целей хотя бы был организован специальный автобусный маршрут № 63. Но с июля его отменили. Как говорится – всё для людей! К слову, вместе с поликлиникой на ул. Гоголя власти также анонсировали строительство ещё двух сооружений – на улице Мельничная и в центральной части города. Но сейчас о них даже не вспоминают.
Само собой, проблема нехватки социальных учреждений актуальна не только для Ярославля. Скажем, в Рыбинске затихла история с возведением новой школы в микрорайоне Прибрежный (где также идёт достаточно активное новое строительство) и детской поликлиники на улице Горького. Притчей во языцех остаётся и многострадальный Ярославский район. Особенно Заволжское поселение, население которого из-за масштабного строительства многоэтажных домов давно превышает количество жителей целого ряда муниципальных районов области.
Допустим, в том же посёлке Красный Бор как воздух необходима новая поликлиника. Однако пока она существует лишь на стадии проекта. А для её строительства необходимо попасть в федеральную программу. Что случится не раньше 2025 года. Ещё более туманна перспектива появления в посёлке не менее долгожданной школы на 1100 мест. Из-за чего местным ребятам приходится ездить в другие образовательные учреждения Ярославского района, либо как-то устраиваться в школы Заволжского района областного центра. Которые и так значительно перегружены. А власти пока ещё только готовится к проектированию нового корпуса для одной-единственной школы № 48 на улице Папанина.
Правда, в настоящее время возводится школа в административном центре поселения – посёлке Заволжье. Но она рассчитана только на 350 мест, так что большой погоды не сделает. К тому же, сдать её должны лишь к концу года (первоначально планировали в начале октября). И это будет ещё хорошо, поскольку в конце весны готовность учреждения оценивали в 50%. Зато в Красном Бору почти доделали общественно-культурный центр, в котором разместят ещё и районный отдел ЗАГС. Как говорится, женитесь, дорогие граждане. Создавайте новые «ячейки общества». Вот только учиться и лечиться по месту жительства вам будет негде. Не обессудьте!
И это притом, что в том же Заволжском поселении в связи с активным строительством жилья последние годы постоянно возникают перебои с электричеством. Порой отключения происходят по несколько раз в месяц. А с учётом того, что у многих жителей на электричество завязаны ещё и котлы, люди вынуждены сидеть не только без света, но и без тепла. Что зимой уже критично. И на этом фоне красочные рекламные проспекты девелоперов, обещающие райскую жизнь на лоне природы, выглядят уже откровенным издевательством.
Само собой, актуальным остаётся и дорожный вопрос. Новых магистралей в областном центре и пригороде практически не строится. А нагрузка на существующие за счёт новостроек (и, соответственно, увеличения количества личных автомобилей), возрастает в разы. Особенно это актуально для Фрунзенского и Заволжского районов Ярославля и всё того же Заволжского сельского поселения. В итоге ежеутренне и ежевечерне вереница транспорта выстраивается в многокилометровые пробки на проспектах Авиаторов, Московском и Фрунзе. Но об этом было сказано уже не раз, так что не будем повторяться.
Одним словом, наш строительный бум и очередные рекорды по квадратным метрам, по сути, особенно никому не нужны, кроме застройщиков и банкиров. Ну и властей, чтобы отчитаться за рекорды бурного развития строительства. Очень похоже, что данное обстоятельство понимают официальные лица. Но молчат о последствиях. И если строители и банкиры ведут бизнес (как говорится, ничего личного), то вторые должны хотя бы немного смотреть на перспективу. Пока она представляется таковой, что лет через десять мы будем жить в настоящих «каменных джунглях» (притом, половина «пещер» в них, судя по всему, будет пустовать) и добираться до работы (учёбы) почти как в Москве. Быстрее будет пешком. Спасает только одно – у нас расстояния поменьше. Глядишь, комфорта не получим, так хоть физическую форму поправим!
ГЕОРГИЙ ГРОМОВ