Воистину интересная вещь – статистика. Тысячу раз был прав британский премьер позапрошлого столетия Дизраэли, приравняв её к высшей степени одного из библейских грехов. Подав это блюдо под определённым соусом правильных цифр, да приправив специально отобранными фактами, можно получить удивительную картину. Именно такую и попыталось создать руководство Ярославской области применительно к делам в сфере жилищного строительства региона. Повод для «действа» (хотя здесь больше подходит слово «представления») был «железобетонный». В конце января депутаты областной Думы как раз должны были рассматривать результаты профильной региональной программы за 2014 год. Что из этого вышло? И так ли уж всё благостно, как пытается рисовать Правительство?
А нарисовано было красиво. В прямом смысле этого слова. С графиками, диаграммами, таблицами и рисунками. В докладе департамента строительства – сплошные «плюсы» и отдающий бодрой комсомольской радостью оптимизм. Всё чётко, как на партбюро. Построено 634 тысячи квадратных метров. План перевыполнен на 14%. А по сравнению с 2013 годом – вообще на 30%! На всё это потрачено аж 16.5 миллиардов рублей. Застройщикам своевременно дают землю и снижают административные барьеры. Продолжается работа с федеральными фондами. Оказывается полномасштабная поддержка отдельным категориям граждан (многодетным и молодым семьям, детям-сиротам). Всё настолько отлично, что на следующий год регион готов взять на себя повышенные обязательства! И построить уже не «жалкие» шестьсот тысяч «квадратов», а все семьсот! Лёд тронулся, господа присяжные заседатели! И следующее поколение имеет все шансы жить, если не при коммунизме, то, по крайней мере, в отдельных квартирах. На 100%. Такой вывод напрашивался при первом рассмотрении вопроса.
Но выводы, лежащие на поверхности, вряд ли могут устроить (ох уж эта интеллигентская привычка заниматься «строительными работами», в смысле – в чём-то копаться). Давайте разбираться с показателями. Про статистику мы уже упомянули в начале. Но есть у неё и обратная сторона. Поскольку, если верить классикам в лице И. Ильфа и Е. Петрова, статистика знает всё. Нужно только повнимательней к ней приглядеться.
Первый показатель – объём введённого жилья, без малого 634 тысячи квадратных метров. Ну, во-первых, цифра не такая уж большая, если начать сравнивать. В ЦФО (без Москвы и Московской области – по ним разговор особый) нас обгоняет не только «большой» Воронеж и традиционно отличающийся хорошей «стройкой» Белгород, но и вполне сопоставимые Липецкая и Калужская области. И даже маленькая Тамбовская области. А «скромные» Владимир и Рязань буквально дышат в спину. В целом по России по вводу жилья по итогам 3 кварталов 2014 г. Ярославская область занимала 34 место, уступая даже таким небогатым регионам как Дагестан, Чувашия, Ульяновская область, Алтайский край. Напомним, что по основным экономическим показателям Ярославская область занимает 17-18 места среди регионов РФ…
А во-вторых, почти треть от всего объёма (31%) составляет индивидуальное жилищное строительство. Образно говоря, если какой-нибудь более-менее обеспеченный житель области в прошлом году закончил строительство коттеджа, скажем, метров 200-250 площадью и зарегистрировал его – он уже вписал своё имя и свои метры в отчёты Правительства. В прошлом году таких метров набралось порядка 200 тысяч. А граждан, надо полагать, сотни.
Градация регионов ЦФО по вводу жилья в 2014 году
|
Регион |
Введено, тыс. кв. м. |
|
Московская область |
8255,1 |
|
Москва |
3326,9 |
|
Воронежская область |
1559,2 |
|
Белгородская область |
1470,2 |
|
Липецкая область |
1009,1 |
|
Калужская область |
792,4 |
|
Тамбовская область |
770,7 |
|
Ярославская область |
633,9 |
|
Владимирская область |
605,9 |
|
Рязанская область |
603,8 |
При этом, роль государства здесь сведена к абсолютному минимуму. Оно не тратит ни копейки. И ограничивается лишь выдачей различной разрешительной и планировочной документации да проведением экспертизы. В лучшем случае, чиновники могут не затянуть эти процедуры и сделать всё вовремя. По-другому организована работа со льготными категориями граждан. Но и здесь нет никаких чудес. В лучшем случае людям просто предоставляют земельный участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Такая практика распространяется, например, для многодетных семей. Но опять же, количество людей, которые воспользовались этим видом поддержки, не слишком велико. С 2011 по 2014 год для ИЖС было предоставлено 334 земельных участка. Многодетной считается семья, имеющая троих и более детей. Плюс – двое родителей. Итого получается 1670 человек. Возьмём 1800 для ровного счёта. В год получается порядка 450. Это население одной обычной девятиэтажки. Не густо, правда? В основном же, жильё льготникам предоставляют в многоквартирных домах. Вывод первый: ИЖС остаётся в огромной степени частной инициативой. Финансового участия государства здесь почти нет.
Кстати, о финансах. Мы плавно перешли ко второму показателю. Из 16.5 миллиардов, указанных в отчёте и потраченных на стимулирование строительства, почти 81% - внебюджетные источники. Или попросту говоря – частные средства. И к гениальной политике Правительства области они опять же имеют мало отношения. Зато цифры получаются и вправду внушительные! Но ведь во всём должен быть масштаб, правда? Кстати, во время доклада по исполнению программы, некоторые депутаты подвергли критике и статистику по льготникам. Например, отметили, что жилья ждёт большее количество детей-сирот, чем указано в отчёте. Не всё гладко и с обеспечением молодых семей. Немало из них, заранее включившись в программу, могут просто не дождаться своей очереди. И выйти из неё по наступлению 35 лет. Особенно учитывая тот факт, что финансирование на поддержку льготников в 2015 году серьёзно снижено по сравнению с 2014-м. Так что выполнят или нет данную программу в заявленных цифрах – писано вилами по воде! Ну, или шпателем по бетону, если угодно! Вывод второй: в сухом остатке государственных средств на строительство выделяется не так уж много. Да и те сокращаются.
Теперь о планах, опять-таки заявленных доблестными «строителями» из областного Правительства. А планы эти – 700 тысяч квадратных метров. Очень спорная цифра. И вот почему. Во-первых, сами представители департамента строительства признались, что значительный прирост в 2014 году они получили в последнем квартале. Потому что компании спешили поскорее закончить свои инвестпроекты в текущем году, не окунаясь с головой в надвигающийся семимильными шагами кризис. Так сказать, на «старых» условиях. Поскольку, как уверяли эксперты, в начале 2015 года рынок будет ждать охлаждение. Если не заморозка. Что и произошло. Падение спроса на жильё стало заметным уже в середине января. Например, в Московской области, перманентно находящейся в состоянии строительного бума, падение составило 20-30%. Что уж говорить о таких регионах, как наш, где прирост в 13 раз меньше. Так что уже сейчас, по оценке специалистов, застройщики ведут себя более осторожно: строят объекты небольшими очередями и не начинают развитие нескольких площадок одновременно.
Вторым важным фактором, влияющим на спрос (а значит, по закону спроса и предложения, и на количество введённых метров), безусловно, станет ипотека. Для сведения - на 2014
год на неё приходилось порядка 15% от всех кредитов, выданных физлицам. Почти каждый шестой!!! А на рынке новостроек примерно каждая вторая сделка совершается сегодня с привлечением заёмных средств. И эти средства дорожают, притом круто. Ещё с сентября 2014 на рынке наметилось повышение ставок. В среднем рост идёт на 4-6 п.п. Цифры по некоторым банкам можно увидеть в таблице ниже. Мы специально взяли как «государственные», так и «частные» структуры. При этом, одновременно ужесточились требования к заёмщикам и уменьшилось количество банков, имеющих программы ипотечного кредитования. Одним словом, из всего вышесказанного вытекает третий вывод: в 2015 году и строить, и покупать будут меньше. И намного меньше.
Динамика ипотечных ставок в некоторых российских банках
|
Название банка |
Ставка 2014 года, % |
Ставка 2015 года, % |
|
«Сбербанк» |
12-13 |
14.5-15.5 |
|
«ВТБ-24» |
12.95-13.35 |
15.95 |
|
«Газпромбанк» |
13.3 |
19 |
|
«Райффайзенбанк» |
12.5 |
16.5-18.75 |
Напоследок, приведём ещё одно доказательство третьего вывода. Не секрет, что самый большой прирост квадратных метров дают так называемые проекты комплексного освоения территории (КОТ). «Котов» этих в области несколько. И с ними тоже «беда». Про проекты в Губцево и Красных Ткачах, которые ещё недавно были очень даже на виду, сейчас предпочитают почти не вспоминать. А вот самая грандиозная «стройка века» - комплекс «Преображенский» в Ченцах по-прежнему на слуху. Правда, теперь уже далеко не в лучшем свете. Первые новостройки должны были появиться на северной окраине областного центра чуть ли не в 2013 году. А уж заговорили о проекте ещё раньше – на питерском экономическом форуме. Ударили по рукам. Приезжал даже глава самого молодого на тот момент министерства строительства и ЖКХ. Заложил с губернатором первый камень в основание комплекса. Но пока этот камень, похоже, остаётся самым капитальным объектом на месте будущей стройки. Точнее – единственным. Так вот, недавно стало известно, что реализация грандиозного проекта вновь откладывается. На этот раз – сразу на 2016 год. Действительно, уж сдвигать – так сдвигать, глобально. Всё равно из графика уже критически выбились.
Не будем долго разбирать причины – почему так. Лишь констатируем, что сначала стороны 
очень долго решали вопрос по включению участка в границы города. А потом договаривались по организации инженерных сетей. Точнее, договариваются до сих пор: по истечению многих месяцев переговоров и тонн сломанных копий, воз и ныне там. Как отметила замгубернатора Наталья Шапошникова, имеющаяся схема теплоснабжения не актуализирована, а схем водоснабжения и водоотведения просто нет! Мэрии Ярославля, конечно, дали команду внести все необходимые изменения до 1 апреля. Но необходимые мероприятия в затратах будут учтены только с середины лета. Вот и выходит, что непосредственная стройка начнётся не раньше следующего года. Конечно, если всё в конечном итоге сделают как надо. В чём, честно говоря, уже возникают сомнения. Спрашивается только, а где чиновники были раньше? Третий год пошёл, а в администрациях всё ещё сети согласовывают. Вот такая «поддержка» инвестпроектов, «снижение административных барьеров» и «создание условий для динамичного развития строительной сферы». На деле лозунги программ снова превращаются в пустой выхлоп. И на этом фоне планы по стройке 700 тысяч «квадратов» в 2015 году, конечно, выглядят весьма далёкими от реальности. А жаль. Написано было красиво!
