Каждый год российские чиновники отчитываются о росте вводимых в стране квадратных метров жилья. И судя по цифрам, в этой сфере все очень даже неплохо. А сами строители, которые работают в регионах, по давней российской традиции, возводят дома не благодаря, а вопреки, и приспосабливаются к имеющимся условиям. Достаточно вспомнить введение эскроу-счетов, которые, на первый взгляд, защищают интересы дольщиков, а по факту являются камнем на шее у застройщиков и источником дополнительного дохода для кредитных организаций.
Мы побеседовали с руководителем ярославского агентства недвижимости «Регион-76» Александром Дутовым, как выживают сегодня девелоперы, работающие в регионах, и каковы перспективы строительного рынка на отдельно взятой территории.
- Александр Сергеевич, по мнению российского руководства, задача, стоящая перед отечественными строителями на 2022 и 2023 годы, — обеспечить последовательное увеличение объема ввода жилья. Насколько возможна реализация этих амбициозных планов сегодня?
- Думаю, возможна. В России с каждым годом растет объем ввода жилья, но не за счет привлечения большего количества покупателей, а за счет изменения сегментации рынка в целом и оптимизации различных программ финансирования и освоения территорий. В последние годы динамику роста показывает индивидуальное жилищное строительство. Согласно экспертным оценкам, за четыре месяца текущего года его доля достигла рекордных показателей – более 60% от общего ввода жилья.
С недавнего времени в нашей стране строительная отрасль финансово подпитывается за счет государственного субсидирования по различным программам: реновации, комплексного развития территорий и т.д.
В конце 2020 года в России принят закон, который внёс в Градостроительный и Жилищный кодексы РФ понятие комплексного развития территорий и определил порядок и правила включения туда многоквартирных домов. Комплексное развитие территорий реализуется в двух направлениях: снос и реконструкция аварийных, ветхих, морально устаревших объектов, в том числе, многоквартирных домов и объектов инфраструктуры, и строительство новых: МКД (многоквартирных домов), объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры и благоустройство территории по единому проекту. Все это, в целом, приводит к увеличению объема строительства и ввода жилья.
- На стадии перехода на эскроу-счета представители строительной сферы много спорили о целесообразности этого, прогнозировали упадок отрасли. Что Вы об этом думаете?
- Согласно законодательным изменениям, в России с 1 июля 2019 г. застройщики не могут вырученные от продажи жилья деньги использовать на возведение домов. Формально все расчеты по долевому строительству должны идти через эскроу-счета, а девелоперы для работы должны брать банковские кредиты в рамках проектного финансирования. При этом, как правило, застройщик имеет право использовать 30% от всех привлеченных денег в рамках долевого участия на хозяйственные нужды в рамках подтверждённых сметами работ на объекте. Этих денег, обычно, не достаточно даже для закупки материалов.
Стоимость материалов в стройке примерно 55%, всё остальное – работа, аренда техники, содержание площадки и т.д. Если объем стройки большой и нет возможности привлекать деньги дольщиков, застройщик лишается шанса вносить предоплату заводам, бронировать отгрузку бетона, кирпича или арматуры. Заводы могут давать дисконт до 25% и всевозможные преференции, если заключается долгосрочный контракт с авансом. При разовых покупках без брони товар стоит дороже.
Необходимость привлечения банковского проектного финансирования увеличивает себестоимость строительства и ложится тяжелым бременем на застройщиков. Работая через эскроу-счета, они рискуют обанкротиться быстрее, ведь стоимость строительства для них при этой схеме вырастает чуть ли не в полтора раза. В этих условиях они не пользуются свободными деньгами и дешевым инвестициями тех, кто покупает квартиры. А у банков есть возможность зарабатывать на застройщиках и дольщиках, деньги которых они имеют право использовать в течение всего срока строительства. Получается игра в одни ворота.
Изначально кредитная ставка по проектному финансированию составляла 12%. Когда застройщик строит за свои деньги, их стоимость увеличивается. Для него эта стоимость имеет первоочередное значение, когда он выбирает между вложением в стройку или депозитом. Например, если положить свободные активы на краткосрочный двухнедельный депозит, можно получить рентабельность от 3 до 9% в зависимости от банка. Если своих денег нет и приходится кредитоваться в рамках проектного финансирования, застройщик получит кредит от 6 до 12% в зависимости от того комплексное оно или нет. Ожидаемая рентабельность инвестиций в строительство составляет в среднем 30%. При использовании своих денег застройщик теряет проценты от размещения средств на депозите – до 9%. Дальше он сам строит, продает квартиры и получает деньги дольщиков под 12%. Остается 9% рентабельности. Кто будет строить на таких условиях? К тому же в процессе строительства постоянно колеблются цены на стройматериалы, добавьте сюда неблагонадежность поставщиков, финансовые и моральные затраты. В итоге, люди зарабатывают… ничего.
- В таких условиях число застройщиков на региональном строительном рынке должно уменьшиться, особенно это касается мелких компаний…
- Сейчас произошла сегментация рынка. В ярославский регион зашло немало федеральных компаний, которых раньше не было. У них есть своя финансовая база, существенную часть стройки они «закрывают» своими деньгами и не берут разорительное кредитование. В основном это – ключевые игроки, а по факту – крупные застройщики-монополисты, которые держат большую часть рынка. Они «сидят» на хорошей процентной ставке от 4 и 6 процентов, завязаны на программах реновации в разных регионах. Но к общей массе застройщиков они не относятся. Это как сравнивать медведя и собаку. Вроде из одного отряда, но совершенно разные по силе и возможности.
Многие из этих крупных компаний строят по программам расселения и реновации в Москве и Московском регионе, там «накачивают жир» и, имея финансовую подушку, работают в регионах, постепенно вытесняя местных застройщиков.
- Застройщики-монополисты развернулись, но им все равно не охватить все. За счет чего небольшие компании пытаются держаться на плаву?
- В последние месяцы нам предлагали несколько земельных участков по низкой цене с техническими условиями, оформленными границами участка. Стоимость строительства выросла, как и кредитование в банках для мелких застройщиков. Такие земли сейчас мало кто покупает. Тем более, впрок.
Тем не менее, есть небольшие строительные компании, которые действительно продолжают свою деятельность. Это обусловлено рядом причин. В последнее время банки прокачивают условия проектного финансирования и комплексного развития территории. Это две программы, в рамках которых обеспечивается финансирование по заниженным кредитным ставкам для застройщиков.
Сами же строители пользуются новой схемой привлечения средств по договорам долевого участия, связанным с договорами займа. При заключении такого договора долевого участия (ДДУ) прописывается условие, что дольщик платит деньги на эскроу-счет. При этом, к ДДУ прикрепляется инвестиционный договор либо договор займа. Дольщик переводит деньги не на эскроу-счет, а на тот, который прописан в договоре займа. Получается, в обход эскроу-счетов застройщик строится на деньги дольщиков, у которых остается договор долевого участия. Он регистрируется по закону в течение семи дней, и в нем написано, что деньги переведены согласно договору займа, на счет организации, которая аффилирована с застройщиком. Потом, когда дом вводится в эксплуатацию, подписывается соглашение о зачете встречных требований по возврату займа и долгу по оплате ДДУ в счёт приобретаемой квартиры, таким образом происходит «схлопывание» обязательств.
В такой схеме минус для дольщика в том, что невозможно перепродать право требования, пока дом не сдан. Если покупаешь для себя – это значения, конечно, не имеет, если для перепродажи – вариант нерабочий. Но многие дольщики идут на эту схему, потому что стоимость квадратного метра при покупке с займом получается значительно ниже.
В Ярославле есть примеры, когда застройщик продает однокомнатную квартиру по ДДУ через эскроу-счет за 3,7 млн. рублей, а с договором займа она стоит 2,8 миллиона рублей. Для застройщика на старте строительства беспроцентное использование средств дольщика в размере 2,8 миллиона рублей выгоднее, чем 30 процентов от 3 миллионов 700 тысяч, которые можно получить при проектном финансировании, и то не всегда.
- Жилье вводится, а что насчет спроса?
- Пока спрос не успевает за предложением. Поэтому застройщики устраивают черные пятницы, предоставляют скрытые бонусы или скидки, которые можно получить в отделах продаж.
После увеличения в нашей стране ключевой ставки десятки миллиардов рублей россиян ушли на депозиты. По прогнозам, в сентябре истекает срок последних из них, поэтому эксперты предрекают оживление на строительном рынке и приток денег, вслед за чем начнет расти спрос. На депозитах под 4-6 %, которые предлагают сейчас, оставлять деньги многим будет неинтересно.
С сентября и до конца текущего года настанет время покупателей. Застройщики, при отсутствии спроса, будут снижать цены, организовывать скидки и акции. Им некуда деваться. Как только начинается этап отделки помещений, они сразу «попадают» на прогревы помещений. Одна секция даже в трехэтажном доме стоит порядка 600 тысяч рублей, если греть тепловыми пушками. Можно посчитать, сколько будет стоить содержание многоподъездного дома с отделкой после ввода, плюс коммуналка. Каждый хочет поскорее снять с себя это бремя.
До конца года у покупателей недвижимости из-за большого выбора есть хорошие шансы выторговывать себе «вкусные» цены. Будет много квартир, которые после ввода в эксплуатацию домов застройщики «выбросят» на рынок. Они начнут конкурировать. Большое предложение с рынка новостроек потянет за собой спрос на вторичное жилье. Свыше 60% – связанные сделки, когда люди со «вторички» покупают тот или иной вид нового жилья. Так что цены на новостройки будут потихоньку проседать, а на вторичное жилье – расти. Такая динамика ожидается в ближайший год.
Но, надо отметить, что из-за дорогих заемных средств и большой закредитованности строительных компаний долго щедрые акции не продлятся. Как только оживет «вторичка», начнут продаваться новостройки, будет хорошо банкам. Это, может быть, позволит сделать программу комплексного финансирования застройщиков рентабельной.
- Насколько выросла стоимость квадратного метра в Ярославской области?
Сильно, за год почти на 44%. Квартиры, которые стоили 45 тысяч за квадратный метр, сегодня стоят 65 и выше. В последнее время произошло снижение цены примерно на 5%, застройщики пока дают скидки. Но это несущественно для рынка в целом, по факту большого объема сделок нет, рынок ждет. Если раньше в месяц проводили до 100 сделок, сейчас в 2-3 раза меньше. Пока по завышенным ценам рынок двигают только покупатели с ипотекой.
- Какова доля ипотеки в продаже жилья?
У нас за прошлый год – 83%. Многие клиенты сейчас ждут дальнейшего понижения ипотечной ставки. Они не хотят брать ипотеку, предварительно одобряются, но на сделку не выходят. Думаю, они правы, не исключено, что в ближайшем будущем будет понижение ключевой ставки.
- С какими проблемами приходится сталкиваться современным строителям?
- Проблем хватает. Что стоит хотя бы недостаток материалов, особенно газовых котлов, с которым мы столкнулись в последние полгода. Раньше мы заказывали газовые котлы Ariston. Сейчас в нашей стране их нет, также как и Bosch, Viessmann. Мы вынуждены закупать китайские котлы, и дело уже не в качестве, а в наличии. Их просто нет. Сейчас у нас два дома готовятся на ввод с большой задержкой, так как мы долго не могли купить котлы.
- А что с российскими производителями?
- Они есть, но их мощностей не хватает на всех. Предположим, раньше было пять компаний, которые поставляли котлы. Сегодня осталось две, а число застройщиков то же, что и раньше, если не больше. Многие крупные строительные компании вошли в программы реновации, комплексного развития территорий. В зависимости от региона, это – несколько жилых комплексов, тысячи квартир, часть домов с газовым отоплением, пристенными котельными. А вопрос, где покупать газовое оборудование, остается открытым. Мы стояли в очереди на получение газовых котлов три месяца, потому что их не было в наличии. Чтобы в эту очередь встать, необходимо внести предоплату, что еще больше увеличивает себестоимость денег. Поэтому строителям нужны «длинные и дешёвые» инвестиции, разумное финансирование.
- Получается, все хорошо за исключением газовых котлов и материалов?
- Пока мы работаем в рамках проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, хорошо не может быть в принципе. Некоторое время назад на законодательном уровне обсуждалось предложение о поэтапном раскрытии эскроу-счетов. Это европейская схема, она хорошо зарекомендовала себя в Испании, Швейцарии и других странах. По сути, эскроу-счета хотели приравнять к аккредитивному способу расчета между застройщиком и подрядчиком на нескольких этапах в период строительства.
Сейчас это распространено между заказчиком и генподрядчиком, мы сами строим дома по такой схеме. Кладем на аккредитив подрядчика 20 миллионов рублей, он на эту сумму выполняет запланированный объем. Наш технадзор принимает эти работы, подписывает КС-ки. Если работы соответствуют смете, подрядчик в банке забирает деньги. А мы на следующий этап кладем 20 миллионов, и он работает дальше. Это была бы идеальная схема с использованием отложенного авансирования деньгами дольщиков, но, к сожалению, она так и не была одобрена. В нашем государстве, в первую очередь, защищается банковская сфера.
- А что касается вашей компании, она довольно давно на строительном рынке. На что делаете ставку?
- Мы привлекаем в строительство собственные средства. Плюс – балансируем свой портфель заказов. Наряду с возведением многоквартирных домов, строим таунхаусы и дуплексы (Дуплекс (англ.) — «двойной») – дома на две семьи, разделенные пополам, с отдельными входами, как правило, в два этажа и, возможно, в несколько.
- Они пользуются спросом?
- Да, но меньше, чем раньше. Там свои потребители, чаще всего люди в возрасте, которые хотят относительного уединения или семьи с детьми, стремящиеся к природе. В этой стройке хорошая рентабельность, быстрые деньги. Для нее не нужно сложных проектов и разрешительной документации, можно строить обычным хозспособом. Это позволяет балансировать с МКД, в которые вложены «длинные» деньги. Сейчас мы строим большой квартал из дуплексов и таунхаусов ЖК «Гринвуд» за Волгой и в Красных Ткачах.
Большинство застройщиков сейчас стремятся к оптимизации. Раньше таунхаусы строили год - полтора, в последнее время – за 5-6 месяцев возводим дом на 6-10 квартир. Подрядчики ускоряются, поскольку застройщики стали более требовательны в этом плане.
- Какие варианты оптимизации выбираете для Вашей компании?
- У нас оптимизация за счет формирования портфеля заказов. Стараемся подобрать объекты так, чтобы были дешевые «быстрые» деньги и «длинные», перенаправляем средства, «играем» ценой. Это делает нас более устойчивыми, в отличие от тех, кто возводит один тип жилья и в большей степени зависит от внешних факторов.
Плюс у нас есть другие направления: большой отдел торгов, много покупаем и перепродаем в разных регионах. Также, у нас единственный в Ярославле отдел приемки квартир (http://ярприемка.рф), укомплектованный необходимым оборудованием, с грамотными специалистами. Они оказывают услуги дольщикам по приемке квартир, дают экспертные заключения, проводят исследования. В этом направлении работаем сейчас практически со всеми застройщиками. Развиваем покупки и продажи на вторичном рынке.
- Какие новые тенденции строительной сферы Вы бы отметили в наше время?
- У некоторых крупных строительных компаний сегодня оптимизация закладывается на стадии проектирования, удешевление – на стадии сборки и строительства. Для потребителей это – серьезный плюс. Порой отделка за счет такой экономии может быть более качественной. В некоторых домах, например, санузлы с сантехникой собирают прямо на заводе и в таком виде привозят на площадку. В стенах комнат на производствах просверливают все необходимое для коммуникаций, штробят межэтажные перекрытия. Вся система водоснабжения изначально монтируется к межэтажным плитам.
Интересное направление – 3D-строительство домов до пяти этажей. Первые пробные дома запускают в Туношне. Этот проект хорош, но не оптимизирован, под него нет законодательной базы. Проектная документация довольно «сырая», по исходно-разрешительной есть много споров в плане прохождения экспертиз. Еще не отработаны нормы. Это – дело будущего и пока рано говорить о формировании некого нового сегмента рынка.
Также в Москве прорабатывается проект строительства деревянных многоэтажных домов до 17 этажей. Их называют экологичными, но это тоже эксперимент, не более. Сейчас, по-прежнему, продолжают использовать бетон и кирпич – никто ничего более функционального пока не придумал.
Беседовала Дарья Блох
