В минувшие выходные Ярославль накрыл очередной снегопад. И утро понедельника жители провели в традиционных пробках, пробираясь по зауженным после ночной уборки дорогам (либо по снежной каше в тех случаях, где этой уборки не было). Впрочем, на дороги ещё нужно было попасть. Для этого сначала предстояло преодолеть нешуточный «квест» под названием «Выберись из двора, если сможешь». С этой произвольной спортивной программой нынешней зимой столкнулся, наверное, каждый ярославец. Ибо сказать, что придомовые территории чистились (и продолжают чиститься) из ряда вон плохо – значит, не сказать ничего! Наверное, за последние годы так плохо наши дворы не убирались никогда. При этом, ответственные за данный фронт работ управляющие компании в массе своей отнюдь не стремятся хоть как-то улучшить свою работу, живя по принципу героя мультфильма «Вовка в Тридевятом царстве»: и так сойдёт! В свою очередь, позиция жилищной инспекции, которая по долгу службы должна проверять и наказывать управдомы, выглядит какой-то половинчатой. С одной стороны, в прошлом году выросло число профилактических визитов и выданных предостережений, а также сумма штрафов. С другой – совокупный объём всех штрафов равняется рыночной стоимости трёх стандартных трёхкомнатных квартир в Ярославле (сравните это с ежемесячными сборами в квитанциях), а количество вынесенных постановлений об административных правонарушениях и соответствующих рассмотренных дел существенно снизилось. А девять с лишним тысяч осмотров домов на предмет их надлежащего зимнего содержания имели последствия лишь в отношении трёхсот с небольшим зданий. То есть лишь для каждого тридцатого дома. Хотя замечания, уверены, есть по каждому. И явно не по одному. Правда, на работу жилищных инспекторов накладывает ограничения федеральное законодательство. Которое ещё с ковидных времён требует лишний раз «не кошмарить бизнес». В итоге мы имеем то, что имеем. Эпидемия ковида давно прошла. «Управляшки» в наглую манкируют своими обязанностями, ссылаясь на запрет плановых проверок. Жилинспекторы то ли не хотят, то ли не могут спросить с них по всей строгости. А люди всю зиму вязнут в сугробах у собственных подъездов, при этом продолжая исправно оплачивать коммунальные счета. Есть ли выход из этого порочного круга? И можно ли найти управу на управдом? Попробуем разобраться!
Осмелимся предположить, что в восприятии граждан работа управляющих компаний вполне может потянуть на высокое звание «третьей российской беды» (возможно, разделив это «почётное» место с вывозом мусора, капитальным ремонтом домов, латанием коммунальных сетей и регулярным ростом платы за всё вышеперечисленное). Это предположение вполне подтверждается статистикой, любезно предоставленной Государственной жилищной инспекцией Ярославской области
(ГЖИ) на заседание комитета областной Думы по жилищно-коммунальному комплексу и энергетике буквально на минувшей неделе. А факты, как известно, вещь упрямая.
Итак, по данным ГЖИ, на территории нашего региона в целом находятся 12 578 многоквартирных домов (МКД). Из них в ведении управляющих организаций находятся 7 321, то есть больше половины. Для сравнения: под управлением ТСЖ, ЖСК и иных кооперативов значиться практически в 10 раз меньше – 853 МКД. В свою очередь, на территории области значатся 184 управляющих компании. Правда, 43 из них не осуществляют деятельность. Таким образом, в «боевом строю» остаётся меньше полутора сотен организаций. Как говорится, «узок круг этих революционеров». И все они находятся в поле зрения государственной жилищной инспекции. Точнее, должны находиться.
Опять-таки, согласно представленным отчётам, за 2023 год в ГЖИ поступило 12045 обращений граждан. Конечно, не все они были напрямую связаны с деятельностью УК. Однако основная связь всё же прослеживается. В тройке главных тем - ненадлежащее техническое состояние общего имущества, низкое качество предоставляемых коммунальных услуг и правильность начисления платы за ЖКУ. Практически всё это хотя бы косвенно затрагивает деятельность управляющих организаций. К слову, по сравнению с предыдущим периодом количество обращений увеличилось на 10%. Так что актуальность проблемы налицо.
В рамках своей деятельности за прошлый год жилищные инспекторы региона провели 587 контрольно-надзорных мероприятий и 160 профилактических визитов, выявив 1415 нарушений. Половина из них (707) касалась нарушений правил содержания и ремонта МКД. По итогам указанных мероприятий было выдано 309 предписаний, составлен 621 протокол и выписано 2977 предостережений. Вроде бы, цифры внушительные. Однако всё это можно считать, так сказать, превентивными мерами. А что с реальными санкциями? Здесь всё не так однозначно.
Как отмечает издание «Коммерсант Ярославль», в 2023 году ГЖИ рассмотрела 647 дел об административных правонарушениях. В то время, как годом ранее эта цифра составляла 962. Количество постановлений об административных правонарушениях в адрес управдомов также значительно снизилось и составило 466 против 705. Правда, увеличилась сумма наложенных штрафов: в 2023 – 26,8 миллиона рублей, в 2022 – 15 миллионов рублей. С другой стороны, что такое неполных 27 миллионов? Стоимость трёх стандартных трёхкомнатных квартир в новостройках спальных районов Ярославля. В сравнении с совокупной выручкой УК – кошкины слёзы.
Тем более, что из них в бюджет реально была оплачена только половина средств – 13,8 миллиона рублей. Как пояснила начальник ГЖИ Оксана Гладун, это может быть связано с тем, что не все постановления вступили в законную силу, поскольку многие находятся в стадии обжалования, а вступившие в силу передаются в службу судебных приставов. Кроме того, в КоАП РФ внесены изменения, которые предусматривают оплату штрафов в размере 50%. Не впечатляет и статистика дел, рассмотренных мировыми судами. В 2023 году таковых было всего 27, а общая сумма наложенных штрафов – 811 тысяч (!) рублей. В 2022 году показатели были куда лучше: 148 дел и более 2 миллионов рублей штрафов. В общем, сказать, что санкции в отношении управляющих организаций слабые – значит, не сказать ничего!
Наконец, в завершении – ещё пара любопытных цифр, связанных непосредственно с проверками содержания МКД и придомовых территорий в зимний период 2023 года. На данном направлении инспекторы провели более 9,2 тысяч осмотров. Однако результатом данной работы стали лишь 315 дел в отношении 331 МКД. Притом, итог этих дел неизвестен – возможно, какие-то из них управляющие организации вообще выиграли? Но даже если обошлось без «холостых выстрелов» - неужели замечания имелись только к каждому тридцатому дому? Откровенно говоря, очень сомнительно. К слову, общая сумма назначенных штрафов в данном случае составила чуть больше 17 миллионов рублей. Если разделить на все дома поровну, получится всего около 51,5 тысячи рублей!
Впрочем, со штрафами есть один нюанс. Понятно, что они оплачиваются из средств управляющих организаций. Доходы которых, в свою очередь, формируются, главным образом, за счёт поступлений по статье «ремонт и содержание жилья» в ЕПД и от различных сервисных услуг, которые оплачивают жители многоквартирного дома. В итоге получается, что штрафы в известном смысле погашают за счёт населения. Разумеется, сумма оплаты за содержание и ремонт жилья не меняется всякий раз, когда управдому необходимо рассчитаться по очередным санкциям. Этого просто никто не даст сделать, ибо тариф фиксированный (к примеру, в Ярославле он устанавливается постановлением мэрии).
Однако при отсутствии штрафов собранные средства могли бы направить для выполнения дополнительных работ на пользу жильцам. А так – увы. В связи с чем возникает резонное предложение (которое, к слову, озвучивают и в жилинспекциях) о более широком применении санкций не к юридическим, а к должностным лицам. Тут и персональная ответственность, и личная мотивация руководителей управляющих организаций работать лучше и не манкировать своими обязанностями. Ведь ничто так не стимулирует, как риск лишиться своих кровно заработанных средств. Это лишь одна из мер по нормализации деятельности управляющих компаний и повышению её эффективности. Но далеко не единственная.
Перед тем, как ответить на вопрос, поставленный в заголовке, отметим ещё один момент. 95-98% всех жалоб на работу управляющих компаний, как правило, обоснованы. Это признают в самой жилищной инспекции. Так что люди берут проблемы отнюдь не с потолка. Притом, принципиальной разницы – коммерческая организация или муниципальная, по сути, нет. Считается, что на последние жалоб поступает меньше. Однако это правомерно, скорее, для сельских районов. Там количество населения и число УК невелико, поэтому местные власти, являющиеся учредителями управдомов, стараются более-менее следить за качеством сервиса.
В качестве положительного примера на вышеупомянутом заседании думского комитета по ЖКХ заместитель начальника ГЖИ Юрий Болдырев привёл МУП «Коммунальник» Большесельского района. Учреждение обслуживает 124 дома, и за весь прошлый год получило только 2 жалобы. Между тем, в том же «Управдоме Дзержинского района» Ярославля (среди учредителей которого значится КУМИ мэрии областного центра) их не меньше, чем в иных частных структурах (хотя бы в силу значительного объёма жилого фонда, находящегося в управлении).
С другой стороны, среди частников тоже есть разные структуры. Безусловно, имеются крайне негативные примеры (на заседании депутат Илья Осипов назвал компанию «Дом эконом», которая обслуживает дома в Ростове и Переславле и имеет многочисленные нарекания). Но есть и вполне добросовестные фирмы (например, небольшие частные компании, работающие во Фрунзенском и Красноперекопском районах Ярославля). Так что здесь всё не совсем однозначно.
Но вне зависимости от формы собственности управляющей организации, жилищные инспекторы, в значительной степени ограничены законодательством в возможности их проверок. Дело в том, что на сегодняшний день сохраняется мораторий на проведение плановых контрольно-надзорных мероприятий (КДМ) в отношении бизнеса. Жилищно-коммунальная сфера – не исключение. Выход инспекторов возможен во внеплановом порядке, однако лишь в том случае, если усматривается угроза жизни и здоровью людей или безопасности государства. Притом, такие проверки нужно согласовывать с прокуратурой.
Второй нюанс – федеральный закон «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» делает акцент не на КДМ, на профилактических визитах. Однако последние неэффективны. Как отмечает Оксана Гладун, ГЖИ может выдавать управляющим компаниям предостережения или иные акты реагирования, но последние по ним даже не отчитываются. И подчёркивает: «Там пробелы в законодательстве. Профилактика не работает, нужны контрольно-надзорные мероприятия, нужно доводить дело до конца. И только так можно заставить управляющую компанию хорошо работать».
Соответственно, первый вывод напрашивается сам собой: необходима хотя бы избирательная отмена моратория на проверки и изменение федерального законодательства о жилищном надзоре. Понятно, что это полномочия Москвы. Но, во-первых, насчёт необходимости отмены уже есть понимание как минимум в Министерстве строительства и ЖКХ и в Министерстве экономического развития. А во-вторых, это общее пожелание региональных жилинспекций из субъектов страны. Так что коллективная поддержка есть. Нужна политическая воля «сверху» и настойчивость «снизу». Ибо под лежачий камень вода не течёт.
Во-вторых, необходимо усиление контрольно-надзорных мероприятий, пусть пока даже во внеплановом порядке. В конце концов, под критерий «угроза жизни и здоровью граждан» можно прописать очень широкий перечень оснований. Включая те же не убранные от снега проезды во дворах, провоцирующие ДТП с участием пешеходов и транспортных средств. Кроме того, инспекции необходимо усилить работу по исполнению собственных предписаний, и жёстче привлекать управдомы к ответственности за их игнорирование. Правда, по указанным выше причинам, акцент стоит сместить на штрафы для должностных лиц.
Третий момент. В случае усиления контрольно-надзорной деятельности необходимо укрепление её кадрового обеспечения. Проще говоря – нужно достаточное количество людей для проведения инспекций и оформления тех же штрафов. Сегодня с этим тоже проблемы. Волна сокращений в органах исполнительной власти Ярославской области, инициированная губернатором Михаилом Евраевым в 2022 году, не обошла стороной и ГЖИ. В итоге сегодня там работает 40 человек. В то время, как по расчётам Минстроя РФ, требуется 122. Таким образом, недокомплект – в три раза. А нормально выполнять работу за троих невозможно даже при условии повышенной зарплаты и регулярного премирования.
Кое-что потребуется и от самих управляющих компаний, а также непосредственно от жителей. Управдомам тоже пора понять, что любой труд должен быть оплачен. А тяжёлый труд должен быть оплачен хорошо. При этом, тем же дворникам или уборщикам подъездов большинство управляющих компаний готово платить лишь «минималку».
Соответственно, экономического стимула работать дворником просто нет. Особенно в такую зиму, как нынешняя. Кроме того, в договоре с управляющей организацией зачастую отсутствует пункт про уборку территории от снега механизированным способом (то есть тракторами). Только ручной труд, который при разгуле стихии попросту не состоятелен.
Это обстоятельство дает УК некие возможности манкировать своими обязанностями и привлекать трактора для уборки дворов, как говорится, по случаю. В каком-то смысле это происходит из-за безынициативности или юридической неграмотности жильцов, которые подписывают документы, по сути, не глядя. Тем самым, доверяя содержание договора некоей инициативной группе. А то и вовсе застройщикам (это касается новостроек), которые так или иначе связаны с управдомами и преследуют свои интересы. Позднее изменить такой договор можно только через общее собрание жильцов, провести которое практически нереально (нужен обязательный кворум, который редко когда можно собрать).
Правда, существует форма заочного голосования. Однако и в этом случае «правит бал» инициативная группа. В качестве альтернативного варианта можно организовать ТСЖ с отдельным правлением из жильцов. Но это, как правило, актуально для относительно небольшого количество многоквартирных домов, стоящих рядом, где жители активны, грамотны и хорошо знают друг друга. И здесь, опять-таки, нужна воля жителей. А её зачастую просто нет. Как бы то ни было, движение должно идти и от населения, а не только со стороны государства и УК. Как говорится, спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Так что поактивнее, товарищи!
Одним словом, рецепт – как найти управу на управдом, есть. Да, он сложен, требует определённых усилий и значительных трудозатрат, и потому подходит не каждому. Но если посмотреть с другой стороны – на кону комфортное проживание в собственном доме с удобной и благоустроенной территорией. В конце концов, подавляющее большинство из нас – давно не «ответственные квартиросъёмщики», а «уважаемые собственники». И значит, должны сами заботиться о своём доме, требовать ответственного исполнения обязанностей от тех, кому мы оплачиваем услуги по его содержанию, а в случае проблем – добиваться защиты своих прав от государства как третейского судьи. И эта игра стоит свеч. Успешные примеры есть. А значит, нет ничего невозможного.
ИВАН ТИХОНОВ
