Реновация, т.е. обновление жилья, – очень модное слово. В Москве процесс реновации идет вполне активно. Протесты недовольных реновацией москвичей звучат весьма громко, даже на ущербном российском ТВ не раз обсуждали острую тему. И вдруг выясняется: следующий на очереди – Ярославль! СМИ молчат, как воды в рот набрали, а между тем, информация о том, что Ярославская область может стать пилотным регионом по отработке методик реновации на практике (то есть, на нас с вами), озвучена. Чтобы понять, насколько светлое будущее нас ждет и узнать о том, что происходит в строительной отрасли, «Клуб социологов» обратился к эксперту-профессионалу. На наши вопросы согласился ответить Андрей Гранько, инженер-строитель с 35-летним стажем, Почетный строитель России, член наблюдательного Совета «Яргосстройэкспертизы», независимый эксперт Минюста России, автор нескольких десятков научных трудов и публикаций.
- Андрей Игоревич, Вы, с Вашим огромным опытом, наверное, могли выбрать для себя оптимальный бизнес, лучший в строительной отрасли. Чем занимаетесь?
- Для души преподаю в МУБиНТе. А работаю уже очень давно в группе компаний «Ярослав Мудрый». Она занимается девелопментом, то есть, подготовкой строительных площадок, как правило, крупных. Времена сейчас кризисные, но, несмотря на то, что работать стало тяжело, «Ярослав Мудрый» марку держит. У группы компаний в работе такие серьезные, большие площадки, как «Зеленый Бор», «Радужный», с нашим участием продвигаются «Экогород», «Родные просторы». Упор на чистый девелопмент мы сделали потому, что строить сейчас достаточно сложно, а весь цикл создания больших жилых комплексов в одних руках сосредоточить невозможно. Мы провели определенную диверсификацию бизнеса и решили взять на себя, так сказать, «мозговую составляющую». Градостроительная документация, проекты планировки, организация рабочего проектирования, подведение инженерных сетей, работа с земельными участками – все это требует и опыта, и серьезной умственной работы. Ей мы и занимаемся.
- Вы защитили кандидатскую по вопросам жилищной политики современной России. Но «жилищная политика» - это как «общая теория всего». Есть ли у Вас любимые, более конкретные, темы, новации, идеи, которые Вы считаете особо перспективными, как для исследования, так и для применения на практике?
- Предметы моего особого интереса, как научного, так и практического – организация новых схем финансирования жилищного строительства через счета эскроу, и реновация. Про особенности новой схемы коротко не расскажешь, подробнее - в моей книге «Долевое участие в строительстве. Новые вызовы и компетенции», которая у многих специалистов есть. А реновация – большой процесс, который сейчас набирает обороты. Я надеюсь, что смогу принять участие в управлении реновационными проектами. Мне это интересно.
- Реновация сейчас в моде - это знает даже обыватель. Но почему реновация, а не новое строительство? Денег нет?
- Нет, реновацией занялись не от того, что денег нет. Новое строительство, если разобраться, проще, а часто – и дешевле. Государство ставит правильную задачу. Если не заняться реновацией сейчас, через некоторое время придется расселять ветхое и аварийное жилье, а это дело дорогое и хлопотное. Дома первых массовых серий, построенные в 50-е годы и в начале 60-х, морально устарели. Кухня 4 метра, пианино не занесешь, даже гроб, извините, не вынесешь… А многие дома устарели и физически, то есть разваливаются. Два года назад в федеральном законодательстве появилась формулировка «реновация». Сейчас эта тема детально обсуждается сообществом архитекторов и строителей. В обсуждении вопросов активно участвуют бывший главный архитектор города Аркадий Бобович, нынешний главный архитектор области, советник губернатора Михаил Кудряшов, один из самых активных инициаторов продвижения идеи реновации депутат Роман Фомичев, и другие профессионалы.
В сентябре прошлого года к нам в Ярославль на Градостроительный форум приезжала Галина Хованская, председатель Комитета по жилищной политике и ЖКХ ГосДумы РФ. Можно считать, что она поручила Ярославской области стать одним из пилотных регионов в опробовании методик реновации. В Государственной Думе РФ состоялись так называемые нулевые чтения, проект федерального закона о реновации в регионах, который продвигает Галина Петровна, обсуждали. Серьезно обсуждали, целых три часа. От нашего региона выступали Михаил Кудряшов и председатель областной Думы Алексей Константинов. В том числе шел разговор и о том, что Ярославль и Южно-Сахалинск хотят стать гипотетическими кандидатами на пилотное апробирование реновационных проектов. То есть вторыми, сразу после Москвы, где уже попробовали. Пресса пока молчит, но рабочая группа по этой теме, по моей информации, в регионе уже создана.
- Однако, процесс подготовки идет серьезный, раз уж Константинов, активно участвует?
- Не думаю, что нашу подготовку к пилотной реновации стоит воспринимать очень уж всерьез. Денег-то нет. Напрочь нет.
- Вы критически отзывались о проекте федерального закона о реновации, который разработала та же Хованская. Что именно Вам не нравится?
- Хованская воткрытую депутатам сказала, что закон рамочный, и иначе нельзя. Мол, надо будет еще поправки внести в три кодекса - Жилищный, Градостроительный и Земельный, вот вы этим и займитесь. Можно подумать, это так просто! На мой взгляд, именно здесь краеугольный камень проблемы. А если нет четких норм закона, то возникает вопрос - кто и как будет управлять процессами реновации? Очень похоже на то, что в Москве это решается с помощью ручного управления. Но им это и Федеральный закон ФЗ -141 «О статусе столицы РФ г. Москва» позволяет. У Москвы особые права.
- В такой ситуации ручного управления в пилотном проекте по реновации не избежать и в Ярославле?
- Не избежать.
- А у нас в регионе достаточно людей, способных правильно нажимать рычаги «ручного управления»?
- На мой взгляд, недостаточно, и это тревожит. А еще больше тревожит то, что на реновацию нет денег. Нигде нет, не только в Ярославской области. Дело, вроде бы, и нужное, но как его делать – не вполне понятно.
- На реновацию нужно больше денег, чем на новое строительство? Или меньше?
- Смотря какая реновация. Снос – реновация, и реконструкция - тоже реновация. Снос дороже, чем новое строительство. Реконструкция может быть, как дороже, так и дешевле. В 90-е годы, когда я в департаменте строительства области работал, уже обсуждались реновационные программы. Был пилотный проект в Подмосковье, в Лыткарино – реконструкция жилых домов первых массовых серий. Там была программа-максимум – и расширить жилые помещения, и поменять трубы, и утеплить фасады, и еще пару этажей вверх надстроить, чтобы инвестору интересно было. Финансировал проект первого дома в Лыткарино датский фонд. И когда все посчитали как следует, оказалось, что по деньгам что-то совсем не то получается, на что рассчитывали. На словах: давайте сделаем, будет дешевле, чем строить. На деле вышло близко к 500 долларам за кв. метр.
- Ого! И кто будет за реновацию вкладывать деньги? Если человек живет в квартире, у него после реновации появляются два новых метра по 500 долларов, а у него нет возможности доплатить? Может быть, бюджет?
- У бюджета денег нет, он платить не будет. Четкого ответа на Ваш вопрос нет. Вариантов - много. Можно получить меньшую квартиру. Пенсионеры, возможно, будут соглашаться на программу реновации, после реализации которой они получат меньшую, но лучшую, квартиру. Кто-то хочет комнату прикупить – обратный вариант. Кому-то придется за новые метры доплачивать. Вопросы не отрегулированы, их много. В Москве создали несколько структур, которые эти вопросы как бы пытаются решать – все понимают, что вопросы есть. Но я бы не сказал, что есть какой-то результат. Что выработаны четкие правила игры… нет, пока нет.
- Однако, Вы писали в интернете, что на опыт Москвы можно опираться. Вы считаете опыт ручного управления с богатой историей протестов и скандалов положительным?
- Нет, он не положительный. Он единственный. Несмотря на то, что многое было сделано неудачно, были и удачные действия. Какие-то идеи можно было бы позаимствовать у москвичей, однако проблема в том, что в Ярославле не получится как в Москве. Список трудностей и сложностей длинный, в нем есть и весьма серьезные. Например, в федеральном законе четко прописано, что пожарные, Санэпиднадзор и еще некоторые контролирующие службы могут сами устанавливать нормы, отличные от существующих, то есть, имеют право нарушать закон. В Москве ручное управление этими службами налажено. И сетевыми организациями там вручную управляют. У нас этого нет, и никто на это просто не пойдет. В общем, сплошные вопросы.
- Но ведь это хаос. Что же делать?
- Я, как эксперт, дал бы следующий совет. Если мы хотим вступить в программу реновации – это нормально. Это может быть полезно для региона, в том числе, и с политической точки зрения. Однако масштабная реновация связана с трудностями, которые неизвестно как преодолевать. Что делать? Для начала выбрать самый простой вариант, чтобы опробовать механизм реновации на практике. Выбор богатый - точечная застройка или квартал, снос или расселение и т.д. Многие говорят, что комплексные решения в два раза выгоднее, чем «точечные», но это еще не доказано, есть поле для дискуссии. Надо прощупать эти механизмы, определить вектор приложения сил. И попробовать. В Ярославле есть интересант, человек, продвигающий конкретный реновационный проект, Роман Фомичев. Я с Фомичевым близко по этим вопросам не общался, и он меня не уполномачивал рекламировать его проект. Однако высказать мое личное профессиональное мнение я имею право. Фомичева надо поддержать, в той или иной форме. Я вот по второму образованию политолог и меня нормальные преподаватели учили, что во время переходного периода в стране (а в РФ переходный период, несомненно, продолжается) должны действовать переходные законы. Не рыночные, а именно переходные. Поэтому в нашей ситуации вполне логично и позитивно, чтобы государство при отсутствии четкой нормативной базы, которой, очевидно, и не будет, взяло и договорилось с Фомичевым по продвижению конкретного проекта. Ради практического опыта. Ради реальной отработки методов реновации. Возможности есть – ГЧП, инвестиционные договоры и т.д. Пусть бы договорились и что-то вместе сделали.
Я - бывший чиновник, руководил комитетом в департаменте строительства области, заместителем директора был. Так вот, в 90-е годы законов еще не было вообще. Приходилось заниматься, сидели и писали законы, изобретали новые подходы, продвигали различные идеи. Было очень интересно работать. Это очень важно, когда от тебя многое зависит, когда, если ты не сделаешь – никто не сделает. Сейчас другие критерии. Время другое.
- Какие именно сейчас критерии?
- Люди хотят деньги заработать. Карьеру сделать. Энтузиазма поубавилось. Четкое выполнение указаний руководства, в том числе федеральных министерств, требуется. Инициатива на местах, похоже, сейчас вообще невозможна.
- Что происходит со строительной отраслью в целом? Говорят очень разное, сплошная мифология. То мы лучше всех, то вот-вот все рухнет… Мы в кризисе или где?
- Мы в кризисе. Но он не строительный, а скорее законодательно- организационный. Мне кажется, что на самом верху сложилось мнение, что строители у нас оборзели, распустились, делают что хотят, получают большие деньги, не хотят строить садики-дороги-школы, строят, что левая нога захочет, и часто – с браком, контролирующие органы нагло игнорируют… Я озвучиваю чужое мнение, я далеко не со всем из перечисленного согласен. Да, были негативные случаи. В Пошехонье двухэтажный дом из легких конструкций пять лет простоял и его признали аварийным. И в других регионах такое случалось. Плюс дольщики обманутые… Вес это копилось-копилось, и вот решили строителей «привести в соответствие». Само по себе желание понятно, но я считаю, что подход и методы «приведения в соответствие» выбраны в принципе неправильные. Потому, что у нас в каждой отрасли те же проблемы, что и у государства в целом, и простым «закручиванием гаек» их не решить. И в головах у нас те же проблемы. Давайте немножко посчитаем. По статистическим показателям строительство – это 5-6% валового дохода любой территориальной единицы. При этом есть эффект мультипликатора. Вложенный в строительство рубль, по разным оценкам, дает прибыль от 4 до 8 рублей в смежных сферах. Добыча полезных ископаемых, транспорт, производство стройматериалов, банковская сфера, здесь же и ЖКХ, а дальше пошел человек покупать занавески, унитаз, ламинат. Будем осторожны и аккуратны в оценках. Возьмем за расчетную единицу самую маленькую цифру - не 8 рублей, а 4. Все равно получается, что влияние строительства на экономику в целом порядка 20-25%. И вот сейчас говорят, что строят не так, и не те, и все это сознательно уменьшают в угоду порядку. Четкому. Порядок - хорошо, но четверть экономики-то как? Или порядок - это самоцель? По-моему, это неправильно.
- Как Вы думаете в правительстве, в думе, то есть там, где устанавливают порядок, хватает профессионалов?
- У нас управляют не профессионалы или непрофессионалы, а тотальный «одобрямс». Но вопрос поставлен правильно, проблема есть, думаю, что профи не хватает. Не хватает людей, способных что-то облечь в систему. Когда читаешь нормативные акты, где на одной странице пункты друг другу противоречат, что это значит? Писал непрофессионал. Или писал профи, а потом некто что-то свел воедино, что-то вычеркнул и получилось… то, что получилось.
Я убежден, что такую отрасль, как строительство, в такой сложный период должен возглавлять, по крайней мере, первый вице-премьер с четким выходом на председателя Правительства. Мне вот, например, нравится федеральный депутат Павел Крашенинников, он в свое время работал начальником юридического управления в министерстве строительства, у него есть и строительное образование, он справился бы. Но он занят, отвечает за гражданское законодательство. Другого, способного возглавить отрасль человека, во властных кругах я не вижу.
- Я слышал мнение, что кризис отношений между строителями и государством действительно имел место, но сейчас постепенно разрешается. Это так?
- Он не разрешается, а усугубляется. В ближайшем будущем половина застройщиков уйдут с рынка. Они не смогут строить. Строили, пока можно было вкладывать деньги дольщиков. Сейчас - только деньги банков, а их дают не всем.
- Половина застройщиков?! Вы уверены, что не преувеличиваете?
- Мировой опыт есть – Белоруссия, Казахстан, Индия. В этих странах ввели строительство через банковское сопровождение, и результат везде одинаковый - падение объемов порядка 50% и банкротства застройщиков под 70%.
- Как повлияли западные санкции на строительную отрасль в РФ?
- Сегодня в РФ строится за год примерно 70-80 млн. кв. метров жилья. Когда Президент говорит: «Надо строить 120 млн.», у меня возникает один вопрос: «А у нас вообще столько материалов есть? Цемента, кирпича, рабочей силы? А кто-нибудь считал? С учетом, естественно, проблемы санкций?» Я ответить на этот вопрос не могу. Поэтому вряд ли могу ответить и на вопрос и о влиянии санкций на отрасль.
А еще несколько слов о запрете долевого строительства сказать хотелось бы. О том, что механизм долевого участия - плохой, и строительство должно финансироваться через банки, говорят уже более 20 лет. Не учитывается одна «мелочь» - все эти 20 лет мы продолжаем жить в государстве переходного периода. Мы можем ругать или хвалить правительство или его курс, но это всего лишь парад разных мнений. А вот экономика переходного периода - это реальность. Сторонники запрета долевого строительства говорят, что в других странах механизма долевого участия в строительстве нет. В развитых странах. Это не так. Долевое участие есть и в развитых странах, причем, в самых разных формах, только называется по-другому. И если развитые страны не отказываются от этого механизма, то отметать его напрочь в государстве с экономикой переходного периода, как минимум, неразумно. Законы работают плохо, прокуратура, мягко говоря, не является независимой. Полноценную судебную систему, которую можно было бы с чистой совестью называть «четвертой властью», пока еще не создали. Эти важные институты, которые должны сопровождать рынок - все в одной поре. Какой закон не открой – сплошные противоречия. Что делать в такой обстановке? Равняться на страны с отлаженным до мелочей законодательством? Подстраивать строительную отрасль под несуществующее правовое благополучие?
Известный адвокат Анатолий Кучерена недавно сказал, что надо объявить мораторий на принятие всех нормативных актов на 2 года, и за этот период «почистить» законодательство. И я с ним полностью согласен. Если новых поправок не будет, мы, строители, приспособимся. А сейчас зачастую получается, что мы с властью в одной лодке - вышел новый закон, и мы не можем выполнять, и власть не может управлять, а плохо - всем. Если бы прислушались к мнению Кучерены! За 2 года «законодательной тишины» можно было бы привести в порядок все существующие законы, вплоть до советских, которые нам в наследство остались. Но решение прямо противоположное – внедрить революционным методом новую систему. Сейчас организации, принимавшие деньги от дольщиков, будут переходить на систему банковского финансирования. Будет тяжелейший переходный период. Строительство может остановиться не из-за того, что кто-то деньги дольщиков украл, а из-за того, что новый закон принят, и правила игры резко меняются. Именно так сейчас и будет. В массовом масштабе. Это примерно то же самое, что перепрыгивать из вагона в вагон на полном ходу поезда. Чем это грозит? Массой организационных нестыковок и конфликтов и неминуемым удорожанием жилья.
Беседовала Лилия Швах
Фото: Анна Соловьева
